この記事の要点
- マンションによっては管理人を常駐させず、巡回管理や外部委託などを活用して管理することも可能
- 管理人を置かないことでコストを抑えやすくなる一方、清掃や点検、入居者対応などを代替する体制が必要
- 管理人の必要性は、マンションの規模や設備、業務量、管理品質とのバランスを考えて判断する
マンションの管理コストを見直すなかで、管理人の必要性が気になるオーナーもいるでしょう。
マンションは、必ずしも管理人を常駐させなければ管理できないわけではありません。
ただし、管理人を置かなくても、清掃や点検、入居者対応などの管理業務は必要です。
この記事では、マンション管理人の必要性や、管理人を置かないメリット・デメリット、管理人を置かずにマンションを管理する方法について解説します。
マンションに管理人はいらない？
マンションの管理人が必要かどうかは、物件の規模や設備、必要な管理業務などによって異なります。
管理人が常駐していなくても、巡回管理や外部業者への委託などによって必要な業務を行える場合があります。
一方で、管理人を置かないからといって、管理業務そのものが不要になるわけではありません。
管理人は共用部分の清掃や設備の確認、受付、業者の立ち会いなど、マンションを維持するためのさまざまな業務を担っています。
そのため、「管理人がいるか・いないか」だけで判断するのではなく、必要な業務を誰がどのように行うのかまで含めて管理体制を検討することが大切です。
マンションの巡回管理とは？仕事内容やメリット・デメリットを解説
マンション管理人の主な仕事内容
管理人を置かないことを検討する場合は、まず現在どのような仕事を管理人が担っているのか把握しましょう。
共用部分の清掃・点検
管理人の代表的な仕事の一つが、マンションの共用部分の清掃や点検です。
エントランスや廊下、階段、ゴミ置き場などを清掃し、入居者が快適に利用できる状態を維持します。
また、共用部分を確認し、設備の不具合や電球切れなどがないかチェックすることもあります。
管理人を置かない場合は、清掃業者への委託や定期的な巡回などによって、こうした業務を補う必要があります。
受付・入居者対応
マンションによっては、管理人が入居者や来訪者への受付対応を行います。
入居者から設備の不具合や共用部分について相談を受けたり、必要に応じて管理会社へ連絡したりすることも管理人の役割です。
管理人がいない場合、その場ですぐ相談できなくなるため、管理会社への電話やオンライン窓口など、代わりとなる連絡手段を用意しておくことが重要です。
点検や工事の立ち会い・報告
マンションでは、設備の点検や修繕工事などで業者が出入りすることがあります。
管理人がいる場合は、こうした業者への対応や立ち会いを担当することがあります。
また、建物や設備の状態を確認し、必要な情報を管理会社や管理組合へ報告することも仕事の一つです。
マンションに管理人を置かないメリット・デメリット
管理人を置かないことで管理コストを抑えやすくなる一方、日常的な管理や入居者対応に影響する可能性もあります。
コストだけで判断せず、メリットとデメリットの両方を比較することが大切です。
管理人を置かないメリット
管理人を置かない主なメリットは、人件費を抑えやすくなることです。
管理人を常駐させる場合と比べて、巡回管理や必要な業務だけを外部へ委託することで、管理にかかる費用を見直せる可能性があります。
また、管理人と入居者が日常的に接する機会がなくなるため、人間関係によるトラブルを避けやすくなる点も考えられます。
必要な業務を整理し、清掃や点検などを個別に委託すれば、マンションの状況に合わせて管理体制を組み立てやすくなります。
管理人を置かないデメリット
管理人がいない場合は、共用部分や設備の異常をすぐに確認できない可能性があります。
また、入居者が困ったときにその場で相談できず、管理会社などへの連絡が必要です。
管理人を置かない場合は、清掃・点検の頻度や入居者からの連絡方法、防犯対策などをあらかじめ検討しておく必要があります。
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管理人を置かずにマンションを管理する方法
管理人を常駐させない場合でも、必要な業務を別の方法で補えばマンションの管理体制を整えられます。
ここでは、代表的な方法を紹介します。
巡回管理にする
巡回管理とは、管理人が一つのマンションに常駐せず、複数のマンションを定期的に巡回する管理方法です。
常時人を配置するほど業務量は多くないものの、定期的な清掃や建物の確認が必要なマンションに適しています。
ただし、管理人がいない時間が長くなるため、緊急時の連絡方法や入居者対応については別途体制を整えておきましょう。
必要な業務を専門業者へ委託する
管理人が担当していた仕事を、業務ごとに専門業者へ委託する方法もあります。
たとえば、共用部分の清掃は清掃会社、設備の点検は専門業者へ依頼するなど、それぞれ必要な頻度に合わせて委託します。
管理人を置かない場合は、単に人件費を削減するのではなく、管理人が担っていた仕事を洗い出してから代替方法を決めることが重要です。
外部委託にかかる費用も確認し、管理人を配置する場合と比較しましょう。
防犯設備や管理システムを活用する
管理人がいない時間帯の管理を補うため、防犯設備や管理システムを活用する方法もあります。
たとえば、防犯カメラやオートロックなどを設置すれば、防犯面を補う手段になります。
ただし、設備を導入すれば管理人の仕事をすべて代替できるわけではありません。人による確認が必要な業務と設備で補える業務を分けて考えましょう。
マンションに管理人が必要か判断するポイント
マンション管理人を置くかどうかは、人件費だけで決めるのではなく、物件の状況や必要な管理業務を踏まえて判断することが大切です。
特に、マンションの規模・設備、業務の代替方法、管理品質の3点を確認しましょう。
マンションの規模や設備
まず確認したいのが、マンションの規模や共用設備です。
戸数が多ければ、ゴミ置き場や共用部分の利用者も多くなり、日常的な管理業務が増える可能性があります。
また、共用設備が多いマンションでは、確認や業者対応などの機会も増えるでしょう。
反対に、戸数が少なく共用設備も限られているマンションでは、常駐ではなく巡回管理や外部委託で対応できる場合があります。
物件の規模だけで一律に判断せず、実際にどの程度の管理業務が発生しているのか確認しましょう。
管理人が担当している業務を代替できるか
現在管理人を配置している場合は、廃止する前に仕事内容を洗い出します。
清掃は専門業者、設備確認は巡回管理、入居者対応は管理会社など、業務ごとに代替方法を検討しましょう。
管理人がいなくなった後に「誰も対応する人がいない」という状態になれば、マンションの管理品質が低下するおそれがあります。
管理人を置かないことを目的にするのではなく、必要な業務を維持できる管理体制をつくれるかを基準に判断することがポイントです。
管理費と管理品質のバランス
管理人を置かなければ、人件費を抑えられる可能性があります。
しかし、清掃や点検などを外部へ委託すれば、新たな費用が発生します。
そのため、管理人にかかっている費用だけでなく、管理方法を変更した後に必要となる費用まで含めて比較しましょう。
また、コストを削減できても、共用部分の清掃が行き届かなくなったり、トラブルへの対応が遅くなったりすれば、入居者の満足度にも影響する可能性があります。
管理費を抑えながら、必要な管理品質を維持できる方法を選ぶことが大切です。
よくある質問（FAQ）
管理人がいないマンションは問題ありませんか？
ただし、管理人がいなくても清掃や設備点検、入居者対応などの管理業務は必要です。
管理人を置かない場合は、管理会社や専門業者への委託、巡回管理などを活用し、必要な業務を行える体制を整えましょう。
マンション管理人がいないと清掃は誰がしますか？
また、巡回管理を採用し、管理人が訪問した際に清掃を行うケースも考えられます。
どの方法が適しているかは、マンションの規模やゴミ置き場の状況、必要な清掃頻度などによって異なります。
管理人がいないマンションは防犯面で問題がありますか？
検索上位でも、管理人がいるマンションのメリットとしてセキュリティ面が挙げられる一方、無人管理では防犯性の低さがデメリットとして紹介されています。
管理人を置かない場合は、防犯カメラやオートロックなどの設備を活用し、マンションの状況に合わせて防犯対策を検討しましょう。
管理人の必要性はマンションに合った管理方法から判断しよう
マンションによっては、管理人を常駐させずに巡回管理や外部委託などを活用することも可能です。
管理人を置かないことで管理コストを抑えやすくなる一方、清掃や点検、受付、入居者対応など、これまで管理人が担当していた業務がなくなるわけではありません。
まずは現在必要となっている管理業務を整理し、それぞれを誰が担当するのか検討しましょう。
「管理人がいるか・いないか」だけで判断せず、マンションの規模や設備、管理にかかる費用などを踏まえ、必要な管理品質を維持できる方法を選ぶことが円滑なマンション管理につながります。
