この記事の要点
- マンション管理には、共用部分の清掃や設備点検だけでなく、会計や修繕、管理組合の運営なども含まれる
- マンション管理の主体は管理組合であり、管理会社は委託された管理業務をサポートする役割を担う
- 購入時は管理方式だけで判断せず、修繕計画や積立状況、共用部分など実際の管理状態を確認することが大切
マンションの購入を検討していると、「マンション管理とは具体的に何をするの？」「管理会社に任せておけばよいの？」と疑問に思う方もいるでしょう。
マンション管理には、共用部分の清掃や設備点検だけでなく、管理組合の運営や会計、将来の修繕に向けた計画なども含まれます。
マンションの状態を長く維持するためには、適切な管理が欠かせません。
この記事では、マンション管理の仕事内容や管理組合と管理会社の違い、主な管理方式、購入時に確認したいポイントをわかりやすく解説します。
マンション管理とは
マンション管理とは、マンションの建物や設備、共用部分などを適切な状態に保ち、良好な居住環境を維持していくための活動です。
具体的には、エントランスや廊下などの清掃、設備の点検だけでなく、管理費・修繕積立金の会計、管理組合の運営、大規模修繕に向けた計画なども含まれます。
マンション管理と賃貸管理では、管理する対象や目的が異なります。
マンション管理は、主に分譲マンションの共用部分や建物・設備を維持し、マンション全体の良好な状態を保つために行います。
一方、賃貸管理は、賃貸物件の入居者募集や家賃の入金確認、契約更新、退去対応など、賃貸経営に関する管理業務を指します。
マンションを購入するときは、建物全体の「マンション管理」と、賃貸に出す場合の「賃貸管理」を分けて考えると理解しやすいでしょう。
マンション管理は誰が行う？管理組合と管理会社の違い
分譲マンションでは、管理会社がすべての管理を行っているように見えることがあります。
しかし、マンション管理の主体となるのは、区分所有者で構成される管理組合です。
管理組合はマンション管理の主体
分譲マンションでは、区分所有者全員で管理組合を構成します。
管理組合では、総会などを通じて管理規約や予算、修繕など、マンション管理に関する重要事項を決定します。
管理会社へ実務を委託している場合でも、マンション管理そのものを管理会社へ丸投げするわけではありません。
区分所有者もマンション管理に関わる立場であることを理解しておきましょう。
管理会社は管理組合の業務をサポートする
管理会社は、管理組合との契約に基づいてマンションの管理業務を行います。
たとえば、会計・出納業務の支援や管理員の配置、清掃、設備管理などが代表的です。
ただし、実際に委託する業務の範囲は契約によって異なります。
管理会社は管理組合に代わってすべてを決定する存在ではなく、管理組合によるマンション管理を実務面から支える役割と考えるとわかりやすいでしょう。
マンション管理の主な仕事内容
マンション管理の仕事内容は、大きく事務管理業務・管理員業務・清掃業務・建物や設備の管理業務に分けられます。
事務管理業務
事務管理業務には、管理組合の会計や出納、予算・決算に関する業務などがあります。
管理費や修繕積立金を適切に管理するほか、建物の維持・修繕に関する企画や調整などもマンションを運営していくうえで重要です。
管理員業務
管理員業務には、居住者や来訪者への対応、建物や設備の目視確認、点検・修繕を行う業者への対応などがあります。
マンションによって管理員の勤務日や時間、業務範囲は異なるため、購入時には管理体制を確認しておくとよいでしょう。
清掃業務
清掃業務では、エントランスや廊下、階段、ごみ置き場などの共用部分を清掃します。
日常的な清掃のほか、床面やガラスなどを対象とした定期清掃が行われる場合もあります。
共用部分を適切な状態に保つことは、居住環境を維持するうえでも重要です。
建物・設備管理業務
マンションには、エレベーターや給排水設備、消防設備などさまざまな設備があります。
これらの点検やメンテナンスを行い、不具合があれば必要に応じて修繕します。
また、建物そのものについても状態を確認しながら、計画的に維持管理していく必要があります。
マンション管理には3つの方式がある
マンションの管理方式は、大きく全部委託方式・一部委託方式・自主管理方式に分けられます。
それぞれ管理会社へ任せる業務の範囲や、管理組合側の負担が異なります。
| 管理方式 | 特徴 | メリット | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 全部委託方式 | 管理業務の多くを管理会社へ委託する | 管理組合の実務負担を抑えやすい | 管理委託費がかかる |
| 一部委託方式 | 必要な業務のみ管理会社や専門業者へ委託する | 必要な部分だけ外部へ任せられる | 管理組合にも一定の知識や業務負担が必要 |
| 自主管理方式 | 管理組合が中心となって管理する | 管理委託にかかる費用を抑えられる可能性がある | 区分所有者の負担が大きくなりやすい |
全部委託方式は管理組合の負担を抑えやすい一方、自主管理方式では会計や業者との調整などを管理組合側で行う必要があります。
一部委託方式は、その中間にあたる方法です。
ただし、自主管理だから管理状態が悪い、全部委託だから安心とは限りません。
マンションを選ぶ際は管理方式だけで判断せず、管理組合の運営状況や建物の状態、修繕状況などもあわせて確認することが大切です。
マンション管理で重要な管理費・修繕積立金とは
分譲マンションでは、管理費と修繕積立金を毎月負担するのが一般的です。
どちらもマンション管理に必要なお金ですが、主な用途は異なります。
管理費
管理費は、日常的なマンション管理に必要な費用に充てられます。
たとえば、共用部分の清掃や設備管理、管理会社への委託費などです。
具体的な使途はマンションによって異なるため、購入時には金額だけでなく管理内容も確認しましょう。
マンション管理費の内訳と見方を解説｜適正かどうか判断する方法
修繕積立金
修繕積立金は、将来的な大規模修繕などに備えて積み立てる資金です。
マンションは築年数の経過とともに建物や設備が劣化するため、計画的な修繕が必要になります。
そのため、長期修繕計画をもとに必要な修繕を想定し、資金を準備していきます。
修繕積立金ガイドライン改定を解説｜理事会が確認すべき3つの基準
マンション購入時は管理状態も確認する
マンションを購入するときは、価格や間取り、立地だけでなく、どのように管理されているかも確認しましょう。
共用部分の管理状態を確認する
内見時には室内だけでなく、エントランスや廊下、ごみ置き場などの共用部分も確認します。
清掃が行き届いているか、設備に目立った不具合がないかなど、実際の状態を見ることで管理状況を把握する材料になります。
ただし、共用部分の見た目だけで管理状態全体を判断しないことも大切です。
長期修繕計画や修繕履歴を確認する
中古マンションでは、今後どのような修繕が計画されているのかに加えて、これまでの修繕履歴も確認しましょう。
建物の状態に応じた修繕が計画されているかを見ることで、購入後に必要となる修繕についても考えやすくなります。
管理費・修繕積立金を確認する
管理費・修繕積立金は、毎月の負担額だけを見るのではなく、管理内容や修繕計画とあわせて確認することが重要です。
特に修繕積立金については、現在の積立状況や将来的な金額の見直し予定など、確認できる情報をチェックしておきましょう。
管理規約や総会・理事会の資料を確認する
購入前に確認できる場合は、管理規約や総会・理事会の資料にも目を通しておきましょう。
マンション内のルールだけでなく、どのような課題が話し合われているのか、修繕についてどのような検討が行われているのかなどを知る手がかりになります。
適切な管理は建物の劣化を抑えるためにも重要です。
マンションの資産価値は立地や築年数などさまざまな要素から決まるため、管理状態もその一つとして総合的に確認しましょう。
よくある質問（FAQ）
マンション管理とマンション運営の違いは何ですか？
一方、不動産投資におけるマンション運営は、所有する物件を入居者へ貸し出し、家賃収入を得ながら運営することを指します。
マンションを賃貸に出す場合は、建物全体の管理と賃貸経営に関する管理の両方を理解しておくことが大切です。
マンション管理は管理会社にすべて任せられますか？
管理会社が担当する範囲は管理委託契約によって異なります。
管理会社へ委託している場合でも、管理組合が重要事項について判断する必要があります。
マンション管理士とは何ですか？
マンション管理士になるには、マンション管理士試験に合格し、登録を受ける必要があります。
管理会社やマンションに常駐する管理員とは役割が異なります。
マンション管理は物件を維持するために重要
マンション管理には、共用部分の清掃や設備点検だけでなく、会計や管理組合の運営、長期的な修繕などさまざまな業務があります。
管理会社へ多くの実務を委託することはできますが、管理の主体となるのは区分所有者で構成される管理組合です。
そのため、管理会社へ委託しているという理由だけで管理状態を判断することはできません。
マンションを購入するときは、価格や立地、築年数だけでなく、共用部分の状態や管理費・修繕積立金、長期修繕計画なども確認し、管理状態を含めて総合的に判断しましょう。
