不動産投資・経営戦略 2026.09.09

ワンルームマンション投資の修繕費｜負担範囲と備え方を解説

修繕積立金を管理組合へ支払う義務を負うのは、区分所有者であるオーナーです。家賃設定の際に保有コストとして考慮することはできます。しかし、管理組合への支払者が入居者に変わるわけではありません。

原則として使えません。修繕積立金は共用部分の計画修繕に充てる資金であり、専有部分の設備修理やリフォームはオーナーが別途負担します。ただし、配管などは位置や管理規約によって扱いが異なるため、管理会社へ確認しましょう。

すべてが入居者負担になるわけではありません。通常損耗や経年変化は原則としてオーナー負担で、入居者の故意・過失による損傷などは入居者負担になる場合があります。最終的には契約内容と損傷原因に基づいて判断します。

段階増額方式の場合は、あらかじめ値上げが計画されていることがあります。また、均等積立方式でも、工事費の上昇や長期修繕計画の見直しによって増額される可能性があります。

この記事の要点

ワンルームマンション投資では、ローン返済や管理費だけでなく、建物や室内設備の修繕費も発生します。

修繕費を考慮せずに収支を計算すると、設備の故障や退去が重なったときに、手元資金が不足する可能性があります。

ただし、ひとくちに修繕費といっても、マンション全体の共用部分に使う費用と、所有する住戸内に使う費用では、支払い方や負担する人が異なります。

この記事では、ワンルームマンション投資で発生する修繕費の種類や目安、費用が高くなるケース、購入前に確認したいポイントを解説します。

ワンルームマンション投資でかかる修繕費は3種類

ワンルームマンション投資で想定しておきたい修繕費は、主に次の3種類です。

同じ「修繕」に見えても、対象となる場所や故障の原因によって負担区分が変わります。

修繕積立金は、マンションの外壁や屋上、共用廊下、給排水設備、エレベーターなどを計画的に修繕するため、管理組合が区分所有者から毎月集める資金です。

所有する住戸内のリフォームや設備交換は、原則として対象に含まれません。

修繕積立金を支払っていても、室内の故障にかかる費用まで賄えるわけではない点に注意しましょう。

給湯器やエアコン、キッチン、トイレ、浴室設備など、専有部分に設置された設備の故障や交換は、原則としてオーナーが費用を負担します。

ワンルームマンションは室内が比較的コンパクトですが、設備の数が極端に少ないわけではありません。

給湯器やエアコンなどの主要設備が故障すると、入居者の生活に影響するため、早急な対応が必要です。

修理で済むか交換が必要かは、設備の使用年数や故障箇所によって異なります。

購入時には設備の設置時期や交換履歴も確認しておきましょう。

入居者が退去すると、室内清掃や壁紙・床の補修、設備の点検などが必要になることがあります。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常の使用による損耗や経年変化は、原則として貸主側の負担とされています。（出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」）

一方、入居者の故意・過失や通常の使用方法を超える損傷は、入居者負担になる場合があります。

実際の負担区分は、損傷の原因や契約内容によって変わります。

退去時には写真や修繕履歴を確認し、契約書とガイドラインに沿って判断することが大切です。

修繕費は、建物の規模や築年数、設備の状態などによって異なります。

一律の金額で判断せず、マンション全体と専有部分を分けて確認しましょう。

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、機械式駐車場分を除く修繕積立金の目安が示されています。

ただし、機械式駐車場の有無や建物の形状、設備の仕様によっても必要額は変わります。