マンション投資は儲からない？実質利回りと損切り基準を解説

マンション投資は儲からないと感じて、検討を諦めようとしていませんか。実は儲からない原因の多くは、物件選びと数字の読み方にあります。

この記事ではマンション投資が儲からないと言われる理由と、儲けを出すための対策を解説します。

読み終える頃には、今の物件を続けるか見極められるはずです。

マンション投資が儲からないと言われる3つの理由

マンション投資は儲からないという声を耳にする機会は多いものです。失敗には共通したパターンがあります。

代表的な理由は次の3つです。

• 利回りの数字だけで物件を選んでいる
• 管理費や修繕費の負担を見落としている
• 売却時の出口戦略を考えていない

それぞれの内容を詳しく見ていきましょう。

利回りだけで物件を選んでいる

表面利回りだけで物件を選ぶと、実際の手取りは大きく減ります。

見た目の数字が高くても、実際に手元に残る金額は大きく下回ってしまうのです。

数字の意味を理解しないまま契約すると、想定していた収入を得られず、儲からないと感じる結果になりかねません。

管理費や修繕費の負担が年々重くなる

マンションは築年数が経つほど、管理費や修繕積立金は上がっていきます。建物や設備は徐々に古くなるため、大規模な修繕が必要になる時期も訪れます。

購入時の費用だけで収支を計算していると、数年後に負担が増えて赤字に転じることも珍しくありません。

長期的な費用の変化まで見込んでおくことが欠かせません。

売却時の出口戦略を考えていない

マンション投資では、保有中の家賃収入だけでなく、売却時の価格も収支に直結します。購入時より価格が下がりやすい立地を選んでしまうと、売却時に損失が出かねません。

将来売るときにいくらで売れるかを考えずに購入すると、本来利益が出るはずの投資で損失を招く結果になりかねません。

物件を選ぶ段階から、将来の売却先まで見据えておくことが大切です。

マンション投資で儲けを出すための3つの対策

儲からないと感じている方でも、判断の基準を見直すことで結果は変わります。数字の読み方と物件の選び方、そして続けるかどうかの判断基準を持つことが重要です。

ここでは、儲けを出すために欠かせない3つの対策を紹介します。

どれも今日から確認できる内容です。

表面利回りではなく実質利回りで判断する

物件比較では表面利回りではなく実質利回りを基準にすべきです。

利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があります。

違いを理解しないまま判断すると、実際の収支を見誤ってしまいます。

種類	計算方法	特徴
表面利回り	年間家賃収入÷物件価格×100	費用を含まない参考値
実質利回り	（年間家賃収入－年間費用）÷購入総額×100	実際の手取りに近い数値

この表からも分かる通り、実質利回りの方が実際の手取りに近い数字です。

物件を比較するときは、必ず実質利回りで確認する習慣をつけましょう。

立地と資産価値が落ちにくい物件を選ぶ

資産価値が落ちにくい物件は、駅からの距離や周辺の生活環境が整っている立地に多く見られます。人が住みたいと感じる場所は、家賃の下落も緩やかで、売却時の価格も安定しやすい傾向があります。

価格の安さだけで物件を選ぶと、将来の資産価値が下がりやすくなる点に注意が必要です。

立地条件を確認する習慣が、儲かる投資につながります。

赤字が続いた場合の損切り基準を持っておく

赤字が続いても、なんとなく保有を続けてしまう方は少なくありません。あらかじめ判断基準を決めておくことで、迷いを減らせます。

• 赤字が続く期間の見直し時期をあらかじめ決めておく
• 売却した場合の想定価格を事前に調べておく
• 保有継続と売却、それぞれの損益を数字で比較する

基準を数字で決めておけば、感情に流されず継続か売却かを判断できます。

よくある質問｜マンション投資と儲けに関する疑問

実質利回りの計算に含めるべき年間費用の内訳

実質利回りの精度は、年間費用にどこまで含めたかで決まります。管理費と修繕積立金だけを差し引いた計算では、実際の手残りとの差が大きくなります。

費用項目	発生の仕方	目安
管理費・修繕積立金	毎月固定	区分マンションで月1万〜2万円程度が一般的
賃貸管理委託料	毎月、家賃連動	家賃の5％前後（管理会社ごとに設定）
固定資産税・都市計画税	年1回（年4期に分納可）	物件の評価額による。3年ごとに評価替え
火災保険・地震保険料	年払いまたは長期一括	年間数千円〜数万円程度
原状回復費	退去のたび	ワンルームで数万円〜十数万円程度
広告料（AD）	募集のたび	家賃0〜2か月分（エリアと時期による）
空室損	入退去のたび	入替1回につき1〜2か月分を見込む

販売資料の実質利回りには、原状回復費・広告料・空室損が含まれていないことが多くあります。この3つを加えるだけで、利回りは1ポイント前後下がることも珍しくありません。

なお実質利回りの分母は「物件価格」ではなく「購入総額（物件価格＋諸費用）」です。諸費用を分母に含めないと利回りが実態より高く出るため、比較のときは計算式の分母も揃えて確認してください。

損切りを検討すべきタイミングの判断材料

続けるか売るかの判断は、感情ではなく数字を並べてから行うものです。以下の項目に複数該当する場合は、売却も選択肢として検討する余地があります。

• 毎月の家賃収入からローン返済と諸費用を引くと恒常的に赤字になっている
• ローン残債が売却想定価格を上回っている（オーバーローン状態）
• 大規模修繕に伴う一時金徴収や、修繕積立金の大幅な値上げが決議されている
• 周辺の同条件物件と比べて、募集賃料を下げても半年以上決まらない
• エリアの人口が継続して減少しており、回復の見込みが立たない
• 減価償却が終わり、節税効果がなくなった一方で返済の元金割合が増えている

売却を検討する際は、複数の仲介会社に査定を依頼して価格帯を把握したうえで、残債・仲介手数料・抵当権抹消費用・譲渡所得税を差し引いた手残りを試算します。査定価格がそのまま手元に残るわけではない点に注意が必要です。

売却時にかかる譲渡所得税と保有期間の関係

出口戦略で見落とされやすいのが、売却益にかかる譲渡所得税です。所有期間によって税率が大きく変わるため、売却時期の判断に直結します。

区分	所有期間	税率（所得税・住民税の合計）
短期譲渡所得	譲渡した年の1月1日時点で5年以下	39.63％（復興特別所得税を含む）
長期譲渡所得	譲渡した年の1月1日時点で5年超	20.315％（復興特別所得税を含む）

判定の基準日は「譲渡した年の1月1日時点」であり、購入日から単純に5年が経過した時点ではありません。たとえば2021年6月に取得した物件は、2026年中の売却では所有期間4年余りと判定され短期扱いになり、長期譲渡となるのは2027年1月1日以降の売却です。

また、譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算され、取得費は減価償却費相当額を差し引いた後の金額となります。保有期間が長いほど帳簿上の取得費は下がるため、売却価格が購入価格より低くても譲渡益が出ることがあります。

税額の計算は減価償却の方法や取得時の按分によって変わりますので、売却の意思決定前に税理士へ試算を依頼することをおすすめします。

まとめ｜正しい判断基準を持てば儲からない投資にはならない

マンション投資が儲からないと言われる背景には、物件選びと費用計算の甘さがあります。表面利回りだけで判断せず、実質利回りと立地の両方を確認することが欠かせません。

赤字が続いた場合に備えて、あらかじめ損切りの基準を数字で決めておくことも重要です。

今の物件、あるいはこれから検討する物件について、実質利回りを一度計算し直してみましょう。

数字で確認する習慣こそが、儲からない投資を避けるための具体的な一歩になります。