家賃収入を増やす方法は？収益を改善するポイントや注意点を解説

家賃収入を増やしたいと考えていても、単純に家賃を値上げすればよいとは限りません。

値上げによって退去につながれば、かえって年間の家賃収入が減少する可能性もあります。

家賃収入を増やすには、現在の収支を確認したうえで、家賃設定や入居率、物件の競争力など、収入が伸びない原因に合わせた対策を取ることが大切です。

また、実際の収益を増やすためには、収入だけでなく支出やローン返済も含めて考える必要があります。

この記事では、家賃収入を増やす具体的な方法をはじめ、支出の見直しや追加購入、資産の入れ替えを検討する際のポイントについて解説します。

家賃収入を増やすには収入と支出の両方を確認する

家賃収入を増やす方法を検討する前に、まず現在の収支を確認しましょう。

収入が伸びない原因が分かれば、必要な対策を選びやすくなります。

家賃収入は「家賃×入居率」で考える

家賃収入を増やすというと、家賃の値上げを思い浮かべる方もいるでしょう。

しかし、実際の家賃収入は家賃だけでなく、入居率にも左右されます。

年間の家賃収入は、簡易的には以下のように考えられます。

年間家賃収入＝月額家賃×12か月×入居率

たとえば、月額家賃8万円の物件が1年間満室であれば、年間家賃収入は96万円です。

一方、空室期間が発生すれば、その分だけ実際に得られる家賃収入は少なくなります。

そのため、家賃を値上げできても空室期間が長くなれば、年間の収入が減る可能性があります。

家賃単価だけを見るのではなく、年間を通してどの程度の家賃収入を得られているかを確認することが大切です。

家賃収入が増えても手残りが増えるとは限らない

家賃収入は、そのままオーナーの利益になるわけではありません。

物件を運用するには、管理費や修繕費、税金などの支出が発生します。

ローンを利用している場合は、毎月の返済も必要です。

リフォームによって家賃収入が増えても、そのために多額の費用がかかれば、手残りが思ったほど増えないこともあります。

家賃収入だけでなく、支出を差し引いたキャッシュフローまで確認しましょう。

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所有する物件の家賃収入を増やす方法

既存物件の家賃収入を増やすには、現在の家賃や空室状況、設備、管理方法などを確認し、改善できる部分を見つけることが大切です。

主な方法は以下のとおりです。

方法	主な目的	費用の発生	注意点
家賃の見直し	1戸あたりの家賃収入を増やす	比較的少ない	値上げによる退去に注意
空室対策	入居率を高める	対策によって異なる	空室の原因を確認して対策する
設備・内装の改善	物件の競争力を高める	発生する	費用対効果を確認する
管理会社の見直し	募集・管理状況を改善する	契約内容による	費用だけでなく募集力なども比較する

家賃の値上げだけでなく、空室期間を短縮することでも年間の家賃収入は改善できます。

また、設備投資や管理会社の変更には費用がかかる場合があるため、収入の増加額と必要な費用を比較して判断することが大切です。

支出を見直して家賃収入の手残りを増やす

収入を増やすだけでなく、支出を適正化することでも手残りを改善できる可能性があります。

管理費や修繕費などの支出を確認する

管理委託費や保険料、修繕・メンテナンス費など、物件の運用にかかっている費用を確認しましょう。

契約内容やサービスを比較することで、見直せる支出が見つかる場合があります。

ただし、必要な修繕を先送りするなど、単純に支出を減らせばよいわけではありません。

物件の状態や入居者への影響も考えながら、削減できる費用と必要な費用を分けることが重要です。

ローンの返済条件を確認する

ローンを利用している場合、毎月の返済額はキャッシュフローに大きく影響します。

現在の金利や残りの返済期間などを確認し、条件によっては借り換えを検討する方法もあります。

ただし、借り換えには審査や諸費用が発生するため、金利だけで判断するのではなく、借り換え後の返済総額なども含めて比較しましょう。

家賃収入をさらに増やすなら追加購入や資産の入れ替えも検討する

既存物件の収益改善だけでなく、物件を追加購入することで家賃収入の規模を拡大する方法もあります。

また、保有物件の状況によっては資産を入れ替えることも選択肢です。

賃貸需要を見込める物件を追加購入する

追加購入では、家賃収入額だけでなく、物件そのものの収益性を確認することが重要です。

立地や築年数、建物の状態、周辺の家賃相場、賃貸需要などを調べ、継続的な入居を期待できるか検討しましょう。

また、物件数を増やせばローン返済や修繕などの負担も増えます。

追加購入後のキャッシュフローまでシミュレーションしたうえで判断する必要があります。

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収益性が低下した物件は資産の入れ替えを検討する

現在の物件を保有したまま買い増すだけでなく、収益性が低下した物件を売却し、別の物件へ資産を入れ替える方法もあります。

ただし、築年数が古い、家賃が下がったといった理由だけで売却を決めるのは適切ではありません。

現在の収支や今後必要になる修繕費、売却価格、ローン残債、売却にかかる費用などを確認し、保有を続ける場合と比較しましょう。

家賃収入を増やすときの注意点

家賃収入を増やすための施策には、費用やリスクを伴うものもあります。

収入の増加だけを基準に判断しないことが大切です。

収入だけでなく費用対効果を確認する

リフォームや設備の導入などには費用がかかります。

家賃を上げられたとしても、投じた費用を回収するまでに長期間かかる場合もあります。

想定できる収入の増加と必要な費用を比較して検討しましょう。

家賃の値上げで入居率が下がる可能性がある

周辺相場と比べて家賃が高くなれば、新しい入居者が決まりにくくなったり、既存入居者の退去につながったりする可能性があります。

値上げ額だけを見るのではなく、空室期間も考慮した年間の家賃収入で判断することが重要です。

無理な追加購入で返済負担を増やさない

物件を追加購入すれば家賃収入の総額は増える可能性がありますが、ローン返済や管理費、修繕費などの支出も増えます。

空室や家賃下落、金利上昇などが生じても返済を続けられるか確認しましょう。

「家賃収入を月○万円にする」といった金額だけを目標にせず、支出を差し引いたキャッシュフローを基準に考えることが大切です。

よくある質問（FAQ）

家賃収入を増やすには現在の収支から見直そう

家賃収入を増やす方法は、家賃の値上げだけではありません。

空室期間を短縮したり、設備や管理方法を見直したりすることでも、収入を改善できる可能性があります。

また、実際の手残りを増やすには、管理費や修繕費、ローン返済などの支出も確認することが重要です。

既存物件の改善だけでは収入規模を拡大しにくい場合は、追加購入や資産の入れ替えも選択肢になります。

まずは現在の家賃・入居率・支出を整理し、どこに改善余地があるのか確認しましょう。

そのうえで、家賃収入の金額だけでなく、最終的に手元に残るキャッシュフローを見ながら対策を選ぶことが大切です。