使用目的を資材置場として貸した土地であっても、賃借人が簡易な建物を建てた場合、借地権が発生し契約終了が困難になる事例が報告されている。建物の存在が借地借家法の適用要件となるため、資材置場契約でも契約書の文言だけでは土地を守れない。
使用目的を資材置場として賃貸した土地の一部に賃借人所有の建物がある場合の借地権の成否。
出典: 不動産流通推進センター
賃貸借契約で使用目的を資材置場と定めても、実際に賃借人所有の建物が土地上に存在すれば、借地借家法が適用される借地権が成立する可能性がある。借地借家法第2条は「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」を借地権と定義しており、当初の契約目的ではなく客観的な土地利用の実態が判断基準となる。
本件では期間満了による契約終了を告げても、賃借人が借地権を主張して契約継続を要求し、土地売却ができない状況に陥っている。借地借家法が適用されれば、正当事由なき契約解除は認められず、期間満了時の更新拒絶も極めて困難になる。
資材置場契約では建物不所持特約を明記するだけでなく、定期的な現地確認が不可欠だ。簡易な建物であっても、基礎があり継続的に利用されている実態があれば建物と認定される可能性がある。プレハブや仮設事務所の設置を発見した時点で即座に撤去を求め、応じない場合は契約解除の手続きを開始する必要がある。契約期間中の無断建築は契約違反として、借地借家法適用前に対処することが唯一の防衛策となる。
確認すべきこと
- 資材置場・駐車場等の契約書に「建物不所持特約」が明記されているか確認
- 年2回以上の現地立入検査を実施し、プレハブ・仮設事務所等の有無を写真記録
- 建物らしき構造物を発見した時点で内容証明郵便による撤去請求を即日実施
- 契約書に「無断建築時は催告なく解除できる」旨の特約条項を追加
詳細は不動産流通推進センターの発表をご確認ください。
