築40年超・120戸の団地で「補修委員会」の立候補者ゼロという事態が報じられた。分譲の話だが、賃貸オーナーにも無縁ではない。
団地の大規模修繕、高齢化で「委員立候補ゼロ」の危機！ “管理会社に丸投げ”に潜む罠、絶望の理事長を救った救世主とは？【ポンコツ理事長奮闘記9】
出典: SUUMOジャーナル
分譲マンションの管理組合では、区分所有法により管理者を選任する必要があるが、高齢化で担い手不足が深刻化している。記事では築40年超・120戸の団地で大規模修繕に向けた「補修委員会」に立候補者が出ない状況が報告されている。
賃貸オーナーにとって重要なのは、この問題が「区分所有建物の一部を賃貸に出している場合」に直結する点だ。区分所有法第46条では、賃借人は集会に出席して意見を述べられるが議決権はない。つまり修繕積立金の値上げや大規模修繕の実施時期について、オーナーが総会に出席しないと賃借人の居住環境に関わる重大事項が勝手に決まってしまう。
また一棟所有の賃貸物件でも、オーナー自身が「管理者」として長期修繕計画を策定・実行する責任がある。管理会社への委託範囲が曖昧なまま放置すると、修繕時期を逃して工事費が膨らむリスクがある。国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」では、築12年前後で1回目、以降12〜15年周期での大規模修繕を想定している。
「管理会社に丸投げ」という言葉が出てくるが、委託契約書で修繕計画立案・実行の責任範囲を明確にしておかないと、いざというとき「契約外」と言われる可能性がある。
確認すべきこと
- 区分所有物件を賃貸に出している場合、管理組合総会の開催通知を必ず確認し、修繕積立金・大規模修繕関連議案がある回は出席する
- 一棟所有の場合、管理委託契約書で「修繕計画の立案」「工事発注の権限」「費用負担の上限」が明記されているか再確認する
- 築年数が12年以上経過している物件は、長期修繕計画の有無と次回大規模修繕の想定時期・概算金額を書面で把握する
- 管理会社との契約が「日常清掃・設備点検のみ」なのか「修繕提案・工事手配込み」なのか、業務範囲を文書で確定させる
詳細はSUUMOジャーナルの発表をご確認ください。
