住宅ローンを投資用物件に不正利用した場合、買主だけでなく売主業者や媒介業者にも責任が及ぶ可能性がある。賃貸オーナーが物件を売却する際、買主の資金調達方法を確認しないと後日トラブルに巻き込まれるリスクがある。
住宅ローンの不正利用とローン利用者（物件買主）や売主業者・媒介業者の責任
出典: 不動産流通推進センター
住宅ローンは本人居住が融資条件だが、実際には投資目的で賃貸に出すために不正利用されるケースが存在する。この不正が発覚した場合、買主は金融機関から一括返済を求められるだけでなく、詐欺罪に問われる可能性もある。
問題は買主だけでなく、売主や仲介業者の責任にも及ぶ点だ。売主が買主の投資目的を知りながら住宅ローン利用を黙認していた場合、金融機関に対する不法行為責任や宅建業法上の信用失墜行為に該当する恐れがある。媒介業者も同様に、買主が居住しない意図を把握しながら住宅ローン利用を前提とした取引を進めた場合、宅建業法第47条の誇大広告や第35条の重要事項説明義務違反を問われる可能性がある。
賃貸オーナーが所有物件を売却する際は、買主がどのようなローンを利用するか、実際に居住する予定があるかを確認する必要がある。特に相場より高値で購入を希望する買主や、即座に賃貸募集を依頼してくる買主には注意が必要だ。売買契約書に「買主は本物件に自ら居住する」旨の表明保証条項を入れることで、後日の責任リスクを軽減できる。仲介業者任せにせず、資金計画書やローン事前審査書類の種類(住宅ローンか投資ローンか)を売主自身も確認すべきである。
確認すべきこと
- 売却時に買主の利用ローン種類(住宅ローンか投資ローンか)を確認する
- 買主が実際に居住する意思があるか、契約書に表明保証条項を入れる
- 売却後すぐに賃貸募集の依頼がないか、仲介業者に状況確認する
- 相場より高値での購入希望者には資金計画の詳細確認を徹底する
詳細は不動産流通推進センターの発表をご確認ください。
