この記事の要点
- 20代でもマンション投資はできますが、融資では年収や勤続年数、自己資金、信用情報などが確認される
- 返済期間を長く取りやすい一方、投資用ローンが将来の自宅購入やライフプランに影響する場合がある
- 表面利回りだけで判断せず、空室や修繕、金利上昇を含めた実質収支を確認することが重要
「20代でマンション投資を始めるのは早い？」「年収がそれほど高くなくてもローンを組める？」と疑問を持つ方もいるでしょう。
結論からいうと、20代でもマンション投資は始められます。
若いうちはローンの返済期間を長く設定しやすく、長期的な資産形成に時間を使えることがメリットです。
一方、自己資金や投資経験が少ない状態で多額のローンを組むと、空室や修繕などの予想外の支出に対応できない可能性があります。
この記事では、20代がマンション投資を始めるための条件やメリット・リスク、向いている人の特徴、購入前の確認事項を解説します。
20代でもマンション投資は始められる？
20代でも、不動産投資ローンを利用してマンションを購入することは可能です。
ただし、「若いから融資を受けやすい」「年収が一定額あれば必ず借りられる」とは限りません。
金融機関は申込者の返済能力だけでなく、購入する物件の収益性や担保価値なども含めて審査します。
20代でも不動産投資ローンを利用できる
20代は、完済時の年齢まで時間があるため、返済期間を長く設定できる可能性があります。
返済期間が長くなるほど毎月の返済額は抑えやすくなりますが、支払う利息の総額は増える点に注意が必要です。
また、年齢が若くても収入が不安定な場合や借入額が大きい場合は、希望どおりの融資を受けられないことがあります。
金融機関によって審査基準や融資対象となる物件が異なるため、年齢だけで判断することはできません。
ローン審査では年収・勤続年数・信用情報などが確認される
不動産投資ローンの審査で確認される主な項目は、以下のとおりです。
| 審査項目 | 主な確認内容 |
|---|---|
| 年収 | 継続して返済できる収入があるか |
| 勤続年数 | 収入の安定性があるか |
| 勤務先・雇用形態 | 今後も収入を維持できるか |
| 自己資金 | 諸費用や突発的な支出に対応できるか |
| 既存の借入 | 自動車ローンやカードローンなどの負担 |
| 信用情報 | 契約内容や支払い状況に問題がないか |
| 物件 | 家賃収入や担保価値を見込めるか |
年収に一律の合格基準はありません。
金融機関が独自の基準で総合的に判断するため、「年収○万円なら必ず借りられる」といった情報だけを信用しないことが大切です。
CICには、クレジットやローンの契約内容、残高、返済状況、入金状況などが登録されています。
スマートフォン端末の分割払いも信用情報に関係するため、支払いの遅れには注意しましょう。
20代でマンション投資を始めるメリット・リスク
20代からマンション投資を始めると、時間を生かした運用ができます。
一方、今後の生活が変化しやすい年代だからこそ、長期のローンを抱える影響も考えなければなりません。
メリットだけでなく、20代特有のリスクまで確認したうえで検討しましょう。
20代から始めるメリット
20代でマンション投資を始める主なメリットは、以下のとおりです。
- 返済期間を長く設定できる可能性がある
- 長期間にわたって家賃収入を得られる可能性がある
- 早い段階から賃貸経営の経験を積める
- 売却や繰り上げ返済を検討する時間を取りやすい
ただし、返済期間の長さだけで物件を選ぶのは危険です。
長期間保有するほど、設備の故障や修繕積立金の増額、家賃の下落などを経験する可能性も高くなります。
自己資金が少ないと収支悪化に対応しにくい
20代は、ほかの年代と比べて貯蓄期間が短く、十分な自己資金を用意できていない場合があります。
頭金を抑えて購入できても、空室中のローン返済や給湯器・エアコンなどの交換費用はオーナーが負担します。
購入時に貯蓄を使い切ると、突発的な支出を家計から補えなくなる可能性があります。
自己資金をほとんど使わずに購入できることと、安全に経営を続けられることは別です。
購入後も生活費と賃貸経営の予備資金を残しましょう。
将来の住宅購入に影響する場合がある
投資用ローンの残高や毎月の返済額は、将来、住宅ローンへ申し込む際の審査に影響する可能性があります。
例えば、フラット35では、自動車ローンや教育ローン、カードローン、賃貸予定または賃貸中の住宅に関する借入金なども含め、年間合計返済額の割合を確認しています。
数年以内に自宅を購入する予定がある場合は、投資用ローンを組む前に金融機関へ相談しておくと安心です。
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20代でマンション投資を始めてもよい人の判断基準
20代という年齢だけを理由に、マンション投資を急いで始める必要はありません。
収入や貯蓄だけでなく、生活に変化があっても物件を保有し続けられるかが重要です。
収入と勤続状況が安定している
毎月一定の収入があり、現在の勤務先で一定期間働いている人は、長期的な返済計画を立てやすいでしょう。
自動車ローンやカードローンなどが少なく、支払いの遅れがないことも重要です。
転職や独立を予定している場合は、収入が一時的に減っても返済を続けられるか確認してください。
融資を受けられるかだけでなく、借入後の生活に無理がないかを基準に判断します。
購入後も予備資金を残せる
マンションの購入に使えるお金は、現在の預貯金全額ではありません。
少なくとも次のお金は分けて考える必要があります。
- 日常生活に必要なお金
- 病気や失業に備える生活防衛資金
- 空室や設備交換に備える賃貸経営の資金
- 結婚や自宅購入など数年以内に使うお金
必要額は生活費や物件の状態によって異なります。
購入後にまとまった支出が発生しても、カードローンなどへ頼らず対応できるか確認しましょう。
将来のライフプランを考えられている
20代では、結婚、出産、転職、独立、自宅購入などによって家計が大きく変わる可能性があります。
現在は毎月数万円を補填できても、家賃や教育費が増えると負担に感じるかもしれません。
5年後、10年後に収入や支出が変わった場合も、ローンを返済できるか検討することが大切です。
20代がマンション投資で失敗しないための確認事項
マンション投資の収支は、家賃からローン返済額を引くだけでは判断できません。
管理費や修繕積立金、税金、空室などを含めると、広告に掲載された表面利回りより手残りが少なくなることがあります。
購入前に複数の条件で収支を試算しましょう。
表面利回りではなく実際の手残りを計算する
マンション投資では、表面利回りが高く見えても、ローン返済後の収支が赤字になる場合があります。
物件価格と年間家賃収入だけではなく、空室や管理費、税金などを差し引いて計算することが大切です。
例えば、2,000万円の区分マンションを月8万円で貸し出すと、年間家賃収入は96万円です。物件価格に対する年間家賃収入の割合を示す表面利回りは、4.8％となります。
しかし、1年間のうち1か月が空室になれば、実際に得られる家賃収入は88万円です。
ここから管理費・修繕積立金18万円、賃貸管理委託費4万8,000円、固定資産税・保険料・修繕予備費8万円を差し引くと、ローン返済前の手残りは57万2,000円になります。
さらに、1,900万円を年2％・35年返済で借りた場合、年間返済額は約75万5,000円です。その結果、年間収支は約18万3,000円、月平均では約1万5,000円の赤字になります。
このように、表面利回りが4.8％あっても、すべての支出を含めると赤字になるケースがあります。
物件を比較するときは、表面利回りだけでなく、ローン返済後に毎月いくら残るのかまで確認しましょう。
金利上昇・空室・修繕を含めて試算する
マンション投資の収支は、金利や入居状況、建物・設備の状態によって変化します。
購入時の条件だけで黒字になるかを確認するのではなく、収入が減った場合と支出が増えた場合も試算しておきましょう。
購入前には、少なくとも次の条件で収支を計算しておくことが大切です。
- 金利が1〜2％上昇した場合
- 1〜3か月の空室が発生した場合
- 家賃を5〜10％下げた場合
- 設備交換や原状回復が必要になった場合
- 管理費や修繕積立金が増額された場合
複数の問題が同時に発生しても、生活費を圧迫せずにローンを返済できるか確認しましょう。
通常時にわずかな黒字しか残らない物件は、金利上昇や1回の修繕によって赤字へ変わる可能性があります。
営業担当者のシミュレーションだけで判断しない
営業担当者から提示された収支表は、家賃が下がらず、空室や修繕もほとんど発生しない条件になっている場合があります。
家賃の下落、空室期間、税金、設備交換、売却費用が含まれているかを確認しましょう。
「節税になる」「家賃でローンを返せる」という説明だけで決めず、複数の物件や金融機関を比較することが大切です。
よくある質問（FAQ）
20代でマンション投資を始めるには年収いくら必要ですか？
金融機関は年収だけでなく、勤続年数、雇用形態、自己資金、既存借入、信用情報、物件の収益性などを総合的に確認します。
「年収○万円以上なら必ず融資を受けられる」という情報だけで判断せず、金融機関へ個別に確認してください。
20代で自己資金なしでもマンション投資はできますか？
ただし、登記費用やローン手数料などの購入諸費用に加え、購入後の空室や修繕にも現金が必要です。
自己資金なしで購入できても、予備資金がなければ突発的な支出へ対応できません。
購入後に残る現金まで含めて判断しましょう。
マンション投資をすると住宅ローンを組めなくなりますか？
ただし、投資用ローンの残高や年間返済額が住宅ローン審査で考慮される可能性があります。
数年以内に自宅を購入する予定がある方は、マンション投資を始める前に金融機関へ相談してください。
20代のマンション投資は将来の生活まで考えて判断しよう
20代でも、収入や勤続状況が安定し、購入後の予備資金を確保できるなら、マンション投資を検討できます。
若いうちは返済期間を長く設定しやすい一方、長期の投資用ローンが転職や自宅購入などの選択に影響する可能性があります。
融資を受けられることだけを、購入の理由にしてはいけません。
表面利回りではなく、空室・修繕・金利上昇を含めた実質収支を確認し、生活環境が変わっても保有を続けられる物件かどうかを判断しましょう。
