この記事の要点
- 借地権付きアパートは、地主から土地を借り、その上の建物を所有して賃貸経営する物件
- 土地を取得しない分、購入費を抑えられる場合がある一方、地代・契約期間・売却時の承諾など、所有権付き物件にはない確認事項がある
- 購入前は「借地権の種類」「残存期間」「地代」「売却・建て替えの条件」まで確認することが重要
借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を利用する権利です。国税庁では、建物所有を目的とする地上権または土地の賃借権と説明しています。
借地権付きアパートは、土地を購入しないため取得費を抑えられる可能性があります。ただし、地主との契約が経営に影響するため、物件価格や表面利回りだけでは判断できません。
借地権付きアパートとは？まず権利の種類を確認
一般的な所有権付きアパートでは、オーナーが土地と建物の両方を所有します。一方、借地権付きアパートでは、土地は地主が所有し、アパートオーナーは土地を借りて建物を所有する形が基本です。
借地権には複数の種類があり、契約期間や更新の扱いが異なります。
| 借地権の種類 | 主な存続期間 | 更新・終了の特徴 |
|---|---|---|
| 普通借地権 | 30年以上 | 更新あり |
| 一般定期借地権 | 50年以上 | 原則として更新なし |
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 | 建物を地主へ譲渡して終了 |
| 事業用定期借地権等 | 10年以上50年未満 | 居住用建物には利用不可 |
借地借家法では、普通借地権の存続期間を原則30年以上とし、最初の更新は20年以上、その後は10年以上としています。一方、一般定期借地権は50年以上で設定し、契約更新や建物再築による期間延長をしない旨などを定める仕組みです。
事業用定期借地権等は10年以上50年未満ですが、居住用建物は対象外です。そのため、一般的な賃貸アパートには利用できません。
まず契約書を確認し、どの借地権なのかを把握しましょう。
土地を買わないメリットはあるが、地代が続く
借地権付きアパートでは土地の所有権を取得しないため、同じ地域の所有権付き物件より取得価格を抑えられる場合があります。
また、土地を所有していなくても借地権そのものに財産的価値があります。国税庁では、普通借地権について、相続税・贈与税の評価上、原則として自用地としての価額に借地権割合を掛けて評価するとしています。
ただし、「土地代がないから安い」と単純には考えられません。借地権付きアパートでは、地主へ地代を支払い続けます。
たとえば地代が月5万円なら年間60万円、10年間では単純計算で600万円です。購入価格が低くても、長期間の地代まで含めると収支が変わる可能性があります。
※月5万円は仕組みを説明するための計算例であり、地代相場を示すものではありません。
落とし穴① 残存期間が短いと「出口」が難しくなる
借地権付きアパートで特に重要なのが、契約終了までの残存期間です。
たとえば一般定期借地権が50年間で設定されていても、購入時点ですでに35年が経過していれば残りは15年です。購入後に新しく50年間借りられるわけではありません。
一般定期借地権は原則として更新がないため、残存期間が短い物件では、いつまで家賃収入を得られるのか、最後に建物をどう処理するのかまで考える必要があります。
国土交通省によると、一般定期借地権は期間満了によって借地関係が終了し、原則として借地人が建物を取り壊して土地を返還します。
大規模修繕との関係も重要です。残存期間が10年なのに高額な外壁・屋根工事を行う場合、その後の賃貸期間で費用を回収できるか検討が必要です。
中古物件では、「契約期間は何年か」より「あと何年残っているか」を確認しましょう。
落とし穴② 地代や売却条件を見落としやすい
地代が購入時の金額のまま続くとも限りません。
借地借家法11条では、土地に対する税負担、土地価格、経済事情、近隣の地代などによって現在の地代が不相当になった場合、当事者は将来に向かって地代の増減を請求できるとされています。
そのため、現在の地代だけでなく、これまでの改定履歴や契約書に定められた改定条件も確認する必要があります。
さらに、借地権が土地の賃借権である場合、民法612条により第三者への譲渡には原則として地主の承諾が必要です。
地主が承諾しない場合でも、借地借家法19条に基づき、一定の条件のもとで裁判所に地主の承諾に代わる許可を求められる場合があります。
契約によっては譲渡承諾料について取り決められていることもあります。ただし、法律で全国一律の承諾料が決められているわけではありません。
将来売却することまで考え、購入時に譲渡条件を確認しておきましょう。
建て替えも自由とは限らない
築年数が古い物件では、「いずれ建て替えればよい」と考えるかもしれません。しかし、借地権の種類や契約内容によって扱いは変わります。
特に一般定期借地権では、建物を再築しても、それを理由に借地期間が延長される仕組みではありません。残存期間が短い状態で建て替えると、新築費用を回収できる期間も短くなります。
また、契約書で増改築や建て替えに地主の承諾が必要とされている場合もあります。築古物件では、建物の状態と借地契約の残存期間、建て替え条件を一緒に確認しましょう。
融資についても、借地権の種類や残存期間、契約内容などによって金融機関の判断が変わる可能性があります。
購入前に確認したいポイント
購入前には、借地権の種類、契約開始日と終了日、残存期間、現在の地代、地代改定の条件、更新の有無、更新料の取り決め、売却時の地主承諾、建て替え・増改築の条件、契約終了時の建物の扱いを確認しましょう。
家賃収入が高く表面利回りが魅力的でも、残存期間や地代を考慮すると評価が変わる場合があります。
「今いくら稼げるか」だけではなく、「10年後、20年後に売れるか」「修繕や建て替えにいくら掛けられるか」まで含めて判断することが大切です。
よくある質問（FAQ）
Q. 借地権付きアパートは所有権付きより安いですか？
土地の所有権を取得しないため、同程度の所有権付き物件より取得価格を抑えられる場合があります。ただし、必ず安いとは限りません。借地権自体にも財産的価値があり、普通借地権は国税庁の相続税・贈与税評価でも借地権割合を用いて評価されます。地代や残存期間まで含めて比較しましょう。
Q. 借地権付きアパートは何年経営できますか？
契約の種類によって異なります。普通借地権は原則30年以上で更新制度がありますが、一般定期借地権は50年以上で設定され、原則として更新されません。中古物件では当初の契約期間ではなく、購入時点で何年残っているかを確認してください。残存期間は修繕や売却の判断にも影響します。
Q. 借地権付きアパートは自由に売却できますか？
借地権が土地の賃借権の場合、第三者への譲渡には原則として地主の承諾が必要です。地主が承諾しない場合でも、借地借家法19条に基づき裁判所へ承諾に代わる許可を求められる場合があります。譲渡承諾料などが契約書に記載されていることもあるため、購入時から確認しておきましょう。
Q. 定期借地権が終了するとアパートはどうなりますか？
一般定期借地権は50年以上で設定され、原則として契約を更新しません。国土交通省によると、期間満了時には原則として借地人が建物を取り壊して土地を返還します。そのため、残存期間が短い物件では将来の解体費用まで考慮した収支計画が必要です。実際の取り扱いは個別の契約書も確認してください。
まとめ
借地権付きアパートは、土地を購入しないことで取得費を抑えられる可能性があり、条件次第ではアパート経営の選択肢になります。
一方で、地代、残存期間、更新、売却時の地主承諾、建て替え、契約終了時の建物処理など、所有権付き物件にはない確認事項があります。
特に「価格が安いから」という理由だけで購入を決めるのは避けたいところです。借地権の種類と残存期間を確認し、将来の売却や建て替えまで含めた収支を考えましょう。
契約内容によって扱いは異なるため、判断が難しい場合は、不動産会社に加えて弁護士や司法書士などの専門家へ確認することも検討してください。
