この記事の要点
- マンション投資が赤字になる主な原因には、空室や家賃下落、ローン返済、管理費・修繕費などがある
- 帳簿上の赤字と実際のキャッシュフローの赤字は異なるため、赤字の理由を確認することが重要
- 収支を改善しても赤字が続く場合は、中長期の収益性を確認して保有・売却を判断する
マンション投資では、家賃収入があっても、ローン返済や管理費、修繕費などを差し引くと赤字になることがあります。
赤字だからといって、すぐにマンション投資に失敗したと判断する必要はありません。
しかし、自己資金から毎月持ち出しが発生している場合は、原因を確認し、必要に応じて収支を改善することが大切です。
本記事では、マンション投資が赤字になる主な原因や赤字の考え方、収支を改善する方法について解説します。
マンション投資が赤字になるのはなぜ？
マンション投資が赤字になる理由は一つではありません。
まずは、自分のマンションが赤字になっている原因を確認しましょう。
空室や家賃下落で収入が減っている
マンション投資の主な収入源は、入居者から受け取る家賃です。
そのため、空室期間が長くなれば、その分だけ収入が減少します。
また、築年数の経過や周辺の賃貸需要などによって、購入時に想定していた家賃を維持できないこともあります。
ローンの返済負担が大きい
家賃収入に対してローンの返済額が大きいことも、赤字になる原因の一つです。
同じ家賃収入でも、借入額や金利、返済期間などによって毎月の返済負担は異なります。
また、変動金利で借り入れている場合は、金利の変動によって返済負担が増える可能性もあります。
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管理費や修繕費などの支出が増えている
マンション投資では、ローン以外にもさまざまな費用が発生します。
代表的なものは、管理費や修繕積立金、賃貸管理会社への管理委託費です。
そのほか、退去時の原状回復や設備の交換などで、まとまった費用が必要になることもあります。
購入当初より管理費や修繕積立金などが増えていれば、家賃が変わっていなくても手元に残る金額は減少します。
税金などを含めた収支を十分に見込んでいなかった
固定資産税など、不定期の支出を十分に見込んでいなかった場合も、実際の収支が想定より悪くなることがあります。
「家賃収入－ローン返済額」だけで収支を考えると、マンション経営に必要な費用を正確に把握できません。
年間を通して発生する税金や修繕費なども含め、物件全体の収入と支出を確認することが大切です。
マンション投資の赤字には種類がある
マンション投資が赤字になっていても、すべてが同じ状態とは限りません。
特に確認しておきたいのが、税務上の不動産所得が赤字なのか、実際のキャッシュフローまで赤字なのかという違いです。
帳簿上は赤字でもキャッシュフローが黒字の場合
不動産所得は、家賃などの総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。
必要経費には、管理費や修繕費、借入金利子などのほか、一定の減価償却費も含まれます。
減価償却費は、建物などの取得費を一定期間にわたって経費として計上する仕組みです。
そのため、その年に同額の現金が出ていなくても経費が計上され、帳簿上の不動産所得が赤字になる場合があります。
このようなケースでは、帳簿上の損益だけでなく、実際に入ってきたお金と出ていったお金も確認することが重要です。
実際のキャッシュフローが赤字の場合
家賃収入よりもローン返済や管理費、修繕費など実際の支出が大きく、自己資金から補填している場合は注意が必要です。
一時的な修繕によって赤字になった場合と、毎月継続して持ち出しが発生している場合でも状況は異なります。
特に継続的な赤字がある場合は、「節税できるから問題ない」と判断せず、何がキャッシュフローを圧迫しているのかを確認しましょう。
マンション投資は赤字でも節税できれば問題ない？
マンション投資では「赤字になれば節税できる」と聞くこともあります。
実際に、不動産所得の赤字を他の所得と損益通算できるケースはあります。
ただし、節税できることと、マンション投資そのものの収益性が高いことは別です。
不動産所得の赤字は損益通算できる場合がある
国税庁によると、不動産所得は、その年の総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。
その結果生じた不動産所得の損失は、一定の場合に他の所得の黒字と損益通算できます。
ただし、税負担が軽くなったとしても、実際のキャッシュフローが継続的に赤字であれば自己資金は減っていきます。
赤字でも損益通算できないケースがある
不動産所得が赤字であれば、そのすべてを他の所得と損益通算できるわけではありません。
国税庁は、必要経費に算入した土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の損失などについて、損益通算の対象にならないとしています。（出典：不動産所得が赤字のときの他の所得との通算方法）
借入金が土地と建物の両方の取得に使われている場合などは計算も複雑になります。
「マンション投資が赤字だから給与所得とすべて相殺できる」と自己判断せず、確定申告や損益通算について不明な点がある場合は、税理士などに相談すると安心です。
赤字になっているマンション投資の収支を改善する方法
実際のキャッシュフローが赤字になっている場合は、原因に応じて収入と支出の両面から改善できる部分がないか確認しましょう。
家賃収入と空室対策を見直す
空室が赤字の原因になっている場合は、まず周辺の家賃相場や競合物件の状況を確認します。
募集条件が周辺物件と合っているか、設備や室内の状態に問題がないかなど、入居者が決まりにくい原因を探すことが大切です。
一方、収入を増やすために安易に家賃を引き上げると、入居者が決まりにくくなる可能性があります。
物件の競争力と周辺相場を踏まえて検討しましょう。
管理費や修繕費などの支出を見直す
収入だけでなく、支出にも見直せる部分がないか確認します。
ただし、費用を減らすことだけを優先すると、管理状態の悪化や入居者満足度の低下につながる可能性があります。
物件価値を維持するために必要な支出まで削らないことが重要です。
ローンの返済条件を確認する
ローン返済が収支を圧迫している場合は、現在の借入残高や金利、残りの返済期間などを確認しましょう。
条件によっては、より低い金利のローンへの借り換えなどによって返済負担を軽減できる場合があります。
改善しても赤字が続く場合は保有・売却を検討する
収入や支出を見直しても赤字が改善しない場合は、「保有し続けること」を前提にせず、中長期的な収益性を確認しましょう。
保有を続ける場合は中長期の収支を確認する
保有を続けるか判断するときは、現在の赤字額だけを見るのではなく、将来の収入と支出も確認しましょう。
家賃の下落や空室、金利の変動、設備の修繕などによって、今後さらに支出が増える可能性があります。
一方、ローン返済が進めば残債は減っていきます。
現在のキャッシュフローだけでなく、ローン残高や今後必要になる費用、将来の売却まで含めて検討することが重要です。
収支改善が難しい場合は売却も選択肢になる
継続的に自己資金からの持ち出しが発生し、今後も収支改善を見込みにくい場合は、売却も選択肢の一つです。
ただし、「毎月○万円の赤字なら売却すべき」といった一律の基準はありません。
売却を検討する場合は、現在の物件価格だけでなく、ローン残債や売却にかかる費用なども確認し、保有を続けた場合と比較して判断しましょう。
よくある質問（FAQ）
マンション投資が赤字でも確定申告は必要ですか？
また、不動産所得の赤字をほかの所得と損益通算する場合には、確定申告での手続きが関係します。
自分のケースで申告が必要か判断できない場合は、税務署や税理士などに確認しましょう。
マンション投資が赤字なら節税できますか？
ただし、土地等の取得に要した負債の利子に相当する部分など、損益通算できないものもあります。
また、節税できても実際のキャッシュフローが赤字であれば資金は減るため、節税効果だけで投資の良し悪しを判断しないことが大切です。
マンション投資で毎月赤字が出ていても保有を続けて大丈夫ですか？
赤字の原因や今後の家賃、ローン残高、修繕費、将来の売却価格などによって判断は変わります。
まずは赤字の原因を特定し、改善できる部分がないか確認したうえで、中長期の収支から保有・売却を検討しましょう。
マンション投資が赤字になったら原因と収支を確認しよう
マンション投資が赤字になる原因には、空室や家賃下落、ローン返済、管理費・修繕費などさまざまなものがあります。
まずは、帳簿上の不動産所得が赤字なのか、実際のキャッシュフローまで赤字なのかを確認することが大切です。
帳簿上の赤字によって損益通算できるケースはありますが、節税できるからといって物件の収益性に問題がないとは限りません。
実際のキャッシュフローが赤字の場合は、収入・支出・ローン条件などを見直しましょう。
それでも改善が難しい場合は、今後の収支やローン残債などを確認し、保有を続けるか売却するかを検討することが重要です。
