この記事の要点
- 不動産投資ローンの借り換えは、本人の属性だけでなく物件の収益性や担保評価も審査対象になる
- 借り換えできない主な理由は、属性・借入状況・物件の収益性・残債・団信の加入条件など複数ある
- 審査に通らなくても改善策や他の選択肢はあり、諸費用まで含めて借り換えの得失を判断することが重要
金利の低いローンに借り換えられれば返済負担を軽減できるはずなのに、なぜ思うように借り換えができないのか、疑問に感じることもあるでしょう。
不動産投資ローンの借り換えは、住宅ローンとは異なり、本人の属性だけでなく物件の収益性や担保評価も審査の対象になります。
そのため、条件によっては審査に通らないことがあります。
本記事では、不動産投資ローンを借り換えできない主な理由を整理したうえで、その対処法や、借り換えるべきかどうかを判断するポイントについて解説します。
不動産投資ローンを借り換えできない主な理由
不動産投資ローンの借り換え審査では、本人と物件の両方が確認されます。
ここでは、審査に通らない主な理由を整理します。
年収や勤務先など本人の属性が審査基準を満たしていない
年収、勤務先、勤続年数、雇用形態などは、借り換え審査における基本的な確認項目です。
当初のローンを組んだときと比べて、転職や収入の減少など属性が変化している場合、審査に影響することがあります。
審査基準は金融機関によって異なるため、ある金融機関で通らなかった条件でも、別の金融機関では通る可能性があります。
他の借り入れや返済状況に問題がある
他の不動産投資ローンや住宅ローンなど、既存の借入状況も審査対象になります。
返済実績や信用情報に延滞などの記録がある場合、審査に通りにくくなることがあります。
なお、複数の物件を所有していることが、それ自体で借り換えを妨げるわけではありません。
借入総額と返済能力のバランスが確認されます。
物件の収益性や担保評価が不足している
不動産投資ローンでは、本人の属性に加えて、物件そのものの収益性も重視されます。
家賃収入、空室状況、キャッシュフローの状態、築年数、立地といった要素をもとに、金融機関が担保評価を行います。
物件の収益性が低いと判断されると、借り換えが難しくなることがあります。
ローン残高や残りの返済期間が借り換え条件に合わない
ローンの残債や残存返済期間が、金融機関の融資条件に合わないケースもあります。
物件の評価額に対して残債が大きい場合や、残存期間が短すぎる、あるいは長すぎる場合など、金融機関ごとに設定された条件との兼ね合いで借り換えが難しくなることがあります。
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団信への加入条件を満たせない場合がある
借り換え時には、新しいローンに付帯する団体信用生命保険（団信）へ改めて加入する必要がある場合があります。
その際、健康状態によっては加入できないことがあり、団信への加入が融資条件となっている金融機関では、借り換えができない要因になり得ます。
団信の取り扱いは商品によって異なるため、詳細は借り換え先の金融機関に確認する必要があります。
不動産投資ローンを借り換えできないときの対処法
審査に通らなかった場合も、選択肢がなくなるわけではありません。
ここでは、次に検討したい対処法を紹介します。
借り換えできない原因を確認する
まずは、本人の属性、借入状況、物件の収支、担保評価など、どの部分が審査に影響したのかを整理することが重要です。
一度審査に通らなかったからといって、すべての金融機関で借り換えができないとは限りません。
原因を把握したうえで、次の対応を検討しましょう。
物件の収益性や返済状況を改善する
空室対策や賃料・管理費などの収支を見直し、物件の収益性を改善することは、審査通過だけでなく不動産投資そのものの収支改善にもつながります。あわせて、他の借入状況を整理し、返済実績を積み重ねていくことも、次の審査で有利に働く可能性があります。
借り換え条件の異なる金融機関を比較する
金融機関によって、融資対象や審査基準は異なります。
金利の低さだけで選ぶのではなく、融資期間、諸費用、団信の内容、繰上返済の条件なども含めて比較することが大切です。
現在の金融機関に条件を相談する
返済条件の改善は、借り換えだけが選択肢ではありません。
現在借り入れている金融機関に、金利や返済条件の見直しについて相談できる場合もあります。
ただし、必ず条件変更に応じてもらえるとは限らないため、あくまで選択肢の一つとして検討するとよいでしょう。
不動産投資ローンを借り換えるメリット・デメリット
借り換えができる場合でも、実際に借り換えるべきかどうかはメリット・デメリットを比較して判断する必要があります。
不動産投資ローンを借り換えるメリット
借り換えの最大のメリットは、金利が下がった場合に総返済額を抑えられる可能性があることです。
- 金利が下がれば、総返済額を抑えられる可能性がある
- 毎月の返済額を抑えられれば、キャッシュフローの改善につながる
- 金利タイプや返済期間など、契約条件を見直せる
- 団体信用生命保険の保障内容を見直せる場合がある
また、借り入れ当初は変動金利だったものを固定金利に切り替えたい、あるいはその逆を検討したいといった、金利タイプの見直しも借り換えのきっかけになります。
不動産投資ローンを借り換えるデメリット
一方で、借り換えには相応の費用と手間がかかります。
金利が下がっても、諸費用を差し引くと必ずしも得になるとは限りません。
- 事務手数料や登記費用など、諸費用が発生する
- 金利差が小さい場合、諸費用を差し引くと十分なメリットが出ないことがある
- 新たな金融機関で審査を受け直す必要がある
- 既存の金融機関との今後の取引に影響する可能性がある
借り換えによって取引を終了すると、その金融機関から今後融資を受けにくくなる可能性があります。
今後追加で物件を購入する予定がある場合は、目先の金利差だけで判断せず、既存の金融機関との関係も含めて検討することが重要です。
不動産投資ローンを借り換えるか判断するポイント
借り換えを検討する際は、金利差だけで判断せず、総合的に確認することが大切です。
金利差だけでなく借り換え費用を確認する
借り換えには、事務手数料、保証料、登記関連費用、繰上返済に伴う費用などが発生します。
金利差がわずかな場合、これらの諸費用によって、期待していたほどのメリットが出ないことがあります。
借り換え前後の返済総額を比較する
毎月の返済額だけでなく、諸費用を含めた総返済額で比較することが重要です。
現在のローンを継続した場合と借り換えた場合を、以下のような項目で比較するとわかりやすくなります。
| 比較項目 | 確認する内容 |
|---|---|
| 金利 | 現在の金利と借り換え先の金利差 |
| 毎月の返済額 | 借り換え前後でどの程度変わるか |
| 残りの返済期間 | 借り換えによって期間がどう変化するか |
| 諸費用 | 事務手数料・保証料・登記費用など |
| 総返済額 | 諸費用を含めた借り換え前後の総額 |
今後の不動産投資計画も踏まえて判断する
今後の物件追加購入の予定や、現在の金融機関と今後も取引を続けたいかどうかも、判断材料のひとつです。
目先の金利差だけでなく、中長期的な投資計画も踏まえて借り換えを検討することが大切です。
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よくある質問（FAQ）
不動産投資ローンの借り換え審査に落ちたら、別の銀行に申し込めますか？
金融機関によって審査基準は異なるため、ある銀行で通らなかった条件でも、別の銀行では通る場合があります。
ただし、短期間に複数の金融機関へむやみに申し込むのではなく、まずは借り換えできなかった原因を整理し、改善できる部分がないか確認したうえで検討することをおすすめします。
不動産投資ローンは金利差がどのくらいあれば借り換えたほうがよいですか？
借り換えには事務手数料や登記費用などの諸費用がかかるため、金利差が小さいと、これらの費用を差し引いた結果、期待したほどのメリットが出ないことがあります。
残債や残存返済期間も踏まえて、総返済額でシミュレーションすることが重要です。
住宅ローンから不動産投資ローンへ借り換えできますか？
不動産投資ローンを借り換えできない場合は原因を確認しよう
不動産投資ローンの借り換えができない場合、その理由は本人の属性、借入状況、物件の収益性、担保評価、団信への加入条件など、複数の要因が考えられます。
まずは、自分の場合どこに原因があるのかを整理することから始めましょう。
審査に通らなかったからといって、他の金融機関でも借り換えができないとは限りません。
物件の収益性を改善したり、現在の金融機関に条件を相談したりするなど、検討できる選択肢は複数あります。
そのうえで、諸費用まで含めた総返済額を比較し、借り換えが本当に得になるかを判断することが大切です。
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