賃料の値上げを拒否されたらどうする？オーナーが知っておきたい対応方法と注意点

物価や修繕費、固定資産税などの負担が増え、「現在の賃料を見直したい」と考えるオーナーも少なくありません。

しかし、入居者へ値上げを伝えても、「今までの賃料で契約した」「値上げには応じられない」と拒否される場合があります。

賃料の増額には借地借家法上のルールがあり、入居者が拒否しただけで請求が無効になるわけではありません。

この記事では、賃料の値上げを拒否された場合の対応方法や、値上げが認められる条件、話し合いで解決しない場合の手続きまで解説します。

賃料の値上げを拒否されたらどうなる？

借地借家法32条では、土地・建物にかかる税負担の増減、土地・建物価格や経済事情の変動、近隣にある同種の建物の賃料との比較などによって現在の賃料が不相当となった場合、将来に向かって賃料の増額または減額を請求できると定めています。

そのため、入居者が値上げを拒否したという理由だけで、増額請求が直ちに無効になるわけではありません。

ただし、オーナーが通知すれば、その金額がそのまま確定するわけでもありません。金額について合意できない場合は、交渉や調停などを通じて適正な賃料を決めていきます。

賃料を値上げできる主な条件

賃料の増額を検討するときは、現在の賃料が不相当になっていることを説明できる材料が必要です。

判断材料	確認したい内容
税金などの負担	固定資産税などの負担が増えているか
経済事情	土地・建物価格や物価などに変化があるか
周辺賃料	近隣の同種物件より賃料が低くなっていないか
契約内容	一定期間は増額しない特約がないか

たとえば月8万円の賃料を8万5,000円に変更する場合、値上げ額は月5,000円、率では6.25％です。

ただし、借地借家法には「5％まで」「10％まで」といった一律の上限はありません。周辺賃料や税負担、経済事情などを踏まえ、その物件の賃料として相当かどうかが判断されます。

また、一定期間は賃料を増額しない特約がある場合は、その契約内容が重要です。値上げを通知する前に、賃貸借契約書を確認しておきましょう。

賃料の値上げを拒否された場合の対応方法

入居者から値上げを断られた場合、まずは増額の根拠を示して話し合います。

固定資産税などの負担の変化、近隣にある類似物件の賃料、物件を取り巻く経済事情などを整理しておくことが重要です。

周辺物件を比較するときは、築年数、専有面積、駅からの距離、設備なども確認します。

通知時には、現在の賃料、変更後の賃料、増額分、変更を求める時期を明確にします。たとえば「現行8万円、変更後8万5,000円、増額分5,000円」と示すと内容が伝わりやすくなります。

借地借家法32条には、増額請求について一律に「○か月前まで」とする通知期間は定められていません。ただし、いつ、いくらへの増額を求めたのかが後から問題になる場合もあるため、書面など記録が残る方法で通知することが大切です。

値上げ後の賃料を支払ってもらえない場合は？

借地借家法32条2項では、増額について協議がまとまらない場合、増額を正当とする裁判が確定するまでは、入居者は「相当と認める額」を支払えば足りるとされています。

その後、裁判で増額が正当とされ、支払済みの金額に不足があった場合は、不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付けて支払う規定があります。

たとえば8万円から8万5,000円への増額を請求し、入居者が8万円を支払い続けたとします。その後、8万3,000円が正当な賃料と確定した場合、対象期間について月3,000円の差額と利息が問題になります。

「値上げに応じないなら賃料を受け取らない」と安易に判断するのは避けたほうがよいといえます。

話し合いで解決できない場合は調停を検討する

当事者間で合意できない場合は、民事調停を利用する方法があります。裁判所では賃料増減額について専用の調停申立書を用意しています。

また、民事調停法24条の2では、借地借家法32条に基づく建物賃料の増減額について訴訟を起こす場合、原則として先に調停を申し立てる必要があると定められています。

一般的には「増額請求→交渉→調停→必要に応じて訴訟」という流れです。調停や訴訟まで進む場合は、契約書や交渉記録を整理し、専門家への相談も検討してください。

値上げ拒否を理由に退去してもらえる？

賃料の値上げを拒否したという理由だけで、当然に入居者を退去させられるわけではありません。

借地借家法32条2項では、増額をめぐって争いがある間の賃料支払いについてルールが設けられています。増額に同意しないことと、賃料をまったく支払わないことは分けて考える必要があります。

また、普通建物賃貸借でオーナー側が契約更新を拒絶したり解約を申し入れたりする場合には、借地借家法28条の「正当の事由」が問題になります。

退去や契約解除まで検討する場合は、賃料増額とは別の法的判断が必要になるため、専門家へ確認することが大切です。

値上げ前に収支も確認する

賃料8万円を8万5,000円にすると、1戸あたり年間6万円の増収です。10戸すべてで同額の増額が成立すれば、年間60万円増えます。

一方、月8万5,000円の部屋が2か月空室になれば、賃料だけで17万円の収入が発生しません。賃料改定では増収だけでなく、入居率や退去リスクも含めて判断することが重要です。

よくある質問（FAQ）

まとめ

賃料の値上げを入居者に拒否されても、それだけで増額請求ができなくなるわけではありません。

借地借家法32条では、税負担や経済事情の変化、近隣の同種物件との賃料差などによって現在の賃料が不相当となった場合、将来に向かって増額を請求できるとしています。

ただし、希望する金額へ自由に変更できるわけではありません。契約内容や周辺賃料を確認し、値上げの理由と金額を具体的に説明することが重要です。

合意できない場合は調停などの手続きを検討しつつ、空室リスクや収支への影響も含めて判断しましょう。

※本記事は一般的な制度を解説したものです。個別の賃貸借契約について判断に迷う場合は、弁護士などの専門家にご確認ください。