不動産投資・経営戦略 2026.08.20

マンション大規模修繕2回目はいつ？1回目との違いと費用の目安

この記事の要点

「そろそろ2回目の大規模修繕の時期だが、1回目と何が違うのだろう」

「積立金で足りるのか、住民の合意はまとまるのか不安だ」

築25年を超えたマンションでは、建物本体の劣化に加えて、給排水管やエレベーターといった設備の寿命が重なります。2回目の大規模修繕は、1回目の延長ではなく、建物の弱点を見直す工事だと捉えると準備がしやすくなります。

本記事では、2回目の実施時期や1回目との違い、主な工事内容と費用の目安、資金計画と合意形成の進め方を整理しました。

読み終えるころには、次の修繕に向けて動き出す順番が見えてきます。

マンション大規模修繕の2回目はいつ行うのか

2回目の大規模修繕は、築25〜30年頃に実施されるのが一般的です。

1回目からおよそ12〜15年が経過し、前回は問題なかった箇所にも劣化が広がる時期です。

2回目の大規模修繕の目安は、築25〜30年頃です。

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインは、外壁や屋上防水の修繕周期を12〜15年としているためです。令和6年6月の改定で、幅のある目安に見直されました。1回目を築12〜15年で行うと、次はこの頃に巡ってきます。

周期はあくまで目安で、塩害を受けやすい建物などでは、より早く劣化が進む場合もあります。

大規模修繕の周期は、回を重ねるほど短くなる傾向があります。

建物や設備の経年劣化が進み、前回まで持ちこたえた部材の寿命が近づくためです。回を重ねるほど、点検で不具合が見つかる箇所は増えていきます。

次回の時期は、前回の周期ではなく直近の建物診断の結果をもとに判断するのが安全です。

2回目は、1回目の工事をそのまま繰り返すわけではありません。主に次の3点が変わります。

2回目では、修繕する箇所と工事範囲が1回目より広がります。

築年数が進み、前回は部分的な補修で済んだ場所も、全面的なやり直しが必要になるためです。外壁のタイルやシーリングは、劣化が進むと打ち替えや張り替えの範囲が増えます。

同じ外壁補修でも、2回目は手をかける面積が大きくなりがちです。まずは劣化の広がりを把握することが計画づくりの出発点になります。

2回目の大きな特徴は、高額な設備の更新が重なる点です。

給排水管やエレベーター、機械式駐車場などは、25〜30年前後で更新の時期を迎えるためです。1回目では手をつけないことが多く、2回目で費用が膨らみます。

給排水管は更生か更新か、エレベーターも部分改修か全面更新かで金額に幅が出ます。設備ごとに要否を見極める判断が欠かせません。

工事の中身に加えて、資材費や人件費の高騰も2回目の費用を押し上げます。

塗料や鉄部材の価格、職人の人件費が近年上昇しているためです。同じ工事内容でも、1回目より単価が上がっている例は少なくありません。

過去の工事金額ではなく、最新の相場を前提に資金計画を立て直しましょう。

2回目の工事は、建物本体の補修と設備の更新に大きく分かれます。1回目の塗装や防水を繰り返しつつ、設備の更新が新たに加わります。

建物本体の補修は、2回目でも中心的な工事です。

外壁や屋上は雨風に直接さらされ、前回の施工から十数年で再び劣化するためです。主な工事には次のものがあります。

これらは防水性能を保つ土台で、先送りは雨漏りや躯体の傷みを招きます。

2回目で新たに重みを増すのが、設備の更新です。

配管や昇降機は使用年数が長いほど故障や漏水のリスクが高まるためです。1回目と2回目の主な違いを、次の表にまとめました。