マンション投資のインボイス制度｜影響する物件としない物件を解説

「インボイスって、うちみたいなワンルーム1戸の投資家にも関係あるの？」

「登録しないと家賃が減るって本当…？」

インボイス制度は2023年10月に始まりました。区分マンションを持つ会社員大家の多くは、自分に影響があるのかを判断できないまま数年が過ぎています。制度が事業者間の取引を対象にするため、住まいを貸す投資家は線引きがつかみにくいのが実情です。

判断の分かれ目は、部屋が住居用か事業用かという一点です。住居用の家賃は非課税のため、多くの区分マンション投資家は影響を受けません。

本記事では、影響を受ける物件と受けない物件を居住用と事業用に分けて整理します。

読み終えるころには、自分がインボイス登録すべきかどうかを判断できるようになるでしょう。

マンション投資におけるインボイス制度とは｜まず影響の有無を確認

インボイス制度とは、売り手が発行する適格請求書（インボイス）を使い、買い手が消費税の仕入税額控除を受ける仕組みです。

マンション投資では、物件の用途と借主の属性で関係の有無が分かれます。

インボイス制度の仕組みと消費税の関係

適格請求書（インボイス）とは、消費税の税率や税額を正しく記載した請求書です。

買い手は売り手からインボイスを受け取ると、支払った消費税を自分の納税額から差し引けます。これを仕入税額控除と呼びます。

インボイスを発行できるのは、税務署へ登録した課税事業者に限られます。住居用の家賃は非課税のため、多くの投資家は当事者になりません。

課税事業者と免税事業者の違い

課税事業者とは、消費税を申告・納付する義務がある事業者です。免税事業者は、その義務が免除された事業者を指します。

両者を分ける基準は、基準期間（前々年）の課税売上高です。1,000万円を超えると課税事業者になり、1,000万円以下なら免税事業者となります。区分マンションを1〜2戸持つ会社員大家の多くは免税事業者に当たります。

参照：国税庁「No.6501納税義務の免除」

インボイス制度がマンション投資に影響しないケース

インボイス制度の影響を受けないのは、家賃に消費税がかからない取引です。

影響を受けない主なケースは次のとおりです。

• 住居用として個人へ貸している
• 借主が消費税を申告しない個人や免税事業者
• 課税売上そのものが発生していない

いずれかに当てはまるなら、登録を急ぐ必要はありません。

住居用マンションの家賃は消費税が非課税

住居用の家賃には消費税がかかりません。居住のための貸付けは、消費税法で非課税取引と定められているためです。

家賃が非課税なら、借主はもともと仕入税額控除を使えません。インボイスを求められる場面がなく、オーナーが登録しなくても取引に支障は出ません。

そのため、区分マンションを個人へ貸す投資家は、原則としてインボイス制度の影響を受けません。

借主が一般の個人や免税事業者の場合

借主が仕入税額控除を使わない相手なら、インボイスは不要です。

居住目的で借りる個人は消費税を申告しません。借主が免税事業者の場合も控除の計算をしないため、インボイスの発行を求められません。

この場合、オーナーが免税のままでも、賃料減額や契約見直しを求められにくくなります。

課税売上そのものが発生していない場合

そもそも課税売上がなければ、インボイス制度への対応は必要ありません。

住居用の家賃だけで運用している場合、収入は非課税売上に分類されます。課税売上が発生しないため、課税事業者になる基準にも届きません。

駐車場や店舗など課税対象の収入がなく、住居用のみで投資を続けているなら、登録を検討する場面は基本的に訪れません。

インボイス制度がマンション投資に影響するケース

インボイス制度の影響を受けるのは、家賃や売却代金に消費税がかかる取引です。事業用の賃貸や、借主が課税事業者のケースが典型例になります。

居住用と事業用では対応が大きく変わるため、違いを表で整理します。

観点	住居用マンション	事業用（事務所・店舗）
家賃の消費税	非課税	課税
インボイスの要否	原則不要	借主が課税事業者なら必要
免税のままの主なリスク	ほぼなし	賃料減額・退去の要求

同じマンション投資でも、用途が事業用に変わると対応の必要性が高まります。

事務所・店舗として賃貸している場合

事務所や店舗として貸す家賃には、消費税がかかります。事業のための貸付けは、住居用と違い課税取引に当たるためです。

借主が課税事業者なら、支払った家賃分の仕入税額控除を受けたいと考えます。オーナーが免税事業者だとインボイスを発行できず、借主は控除を使えません。

免税のままでは、賃料の値下げ交渉や更新の見送りにつながる可能性があります。

借主が課税事業者で仕入税額控除を使う場合

借主が課税事業者のときは、インボイスの有無が取引に影響します。

借主は仕入税額控除のため、インボイスを発行できる貸主を求めます。オーナーが免税のままでは、借主の税負担がその分だけ増えます。

免税事業者のままでいるとマンション投資で生じるリスク

免税事業者のままでいると、事業用物件を持つオーナーは取引条件で不利になる場合があります。家賃に消費税がかかる取引で、借主が控除を使えなくなるためです。

主なリスクは次の3つです。

• 借主から消費税分の賃料減額を求められる
• 契約を更新されず退去される
• 新しい事業用の借り手が付きにくくなる

借主から賃料の減額を求められる

免税事業者のオーナーは、事業用テナントから賃料の減額を求められる場合があります。

理由は、借主が仕入税額控除を使えなくなる点にあります。インボイスを受け取れない借主は、これまで控除できた消費税分を負担することになります。

その負担を埋め合わせるため、消費税相当額の値下げを交渉されるおそれがあります。

契約更新されず退去される

賃料交渉がまとまらない場合、契約を更新されず退去につながることもあります。

借主が課税事業者なら、控除を使える別の物件へ移る選択肢を持ちます。

事業用テナントの退去は、次の借り手が決まるまで収入が途切れる痛手になります。

新しい事業用の借り手が付きにくくなる

免税事業者のままだと、新しい事業用の借り手が付きにくくなる場合があります。

課税事業者の借主は、物件選びの段階でインボイスの発行可否を確認します。同じ条件ならインボイスを出せる物件が優先され、免税の物件は候補から外れます。

事業用物件では、募集の面でも登録の有無が影響します。

マンション投資でインボイスに対応し課税事業者になるべきかの判断

課税事業者になるべきかは、事業用物件で借主が課税事業者の場合に検討します。免税のままでは借主が仕入税額控除を使えず、賃料減額や退去につながるためです。

判断には、課税事業者になったときの負担と、経過措置の期限を押さえておく必要があります。

課税事業者になると生じる負担と簡易課税

課税事業者になると、消費税の納税義務と事務の手間が発生します。受け取った家賃の消費税から経費分を差し引いた額を、申告・納付します。

簡易課税制度とは、売上の消費税に一定率をかけて納税額を計算する方式です。基準期間の課税売上高が5,000万円以下なら選択でき、不動産賃貸業のみなし仕入率は40%です。事務負担を抑えられますが、経費割合によっては不利になる場合もあります。

参照：国税庁「No.6505簡易課税制度」

経過措置の期限から登録時期を判断する

登録の時期は、経過措置の期限から逆算すると判断できます。免税事業者からの仕入れでも、借主は一定割合を控除できるためです。

令和8年度税制改正で経過措置は見直され、控除できる割合は次のように段階的に縮小します。

期間	控除できる割合
2023年10月〜2026年9月	80%
2026年10月〜2028年9月	70%
2028年10月〜2030年9月	50%
2030年10月〜2031年9月	30%
2031年10月〜	控除なし

割合が下がるほど、借主の負担は重くなります。2026年10月に70%へ下がるため、その前に登録を検討しておくと判断に余裕が生まれます。

参照：国税庁「インボイス制度の概要」

マンション投資とインボイス制度のよくある質問

まとめ｜自分の物件タイプを見極めてインボイス対応を決める

マンション投資で影響を受けるかどうかは、貸している部屋が住居用か事業用かでほぼ決まります。住居用の家賃は非課税のため、区分マンションを個人へ貸す投資家の多くは登録が不要です。

事務所や店舗として貸す場合や借主が課税事業者の場合は、賃料減額や退去のリスクが生じます。

手元の賃貸借契約書を開き、用途と借主の属性を確認してみましょう。

物件がどちらに当たるかを整理しておけば、経過措置が縮小しても慌てず、必要な対応を選べます。