この記事の要点
- マンション投資の売却益には譲渡所得税がかかり、所有5年以下なら39.63%、5年超なら20.315%と税率が倍近く違う
- 所有期間は売却した年の1月1日時点で判定するため、売り急いで年をまたぐ前に売ると税額が大きく増える場合がある
- 事業用資産の買換え特例や損益通算で税負担は抑えられるが、マイホームの3,000万円特別控除は投資用物件に使えない
「売却益が出たのは嬉しいけれど、税金でどれだけ持っていかれるのだろう」。マンション投資の出口で、こう身構える方は少なくありません。
投資用マンションの売却益には譲渡所得税がかかり、所有期間によって税率が2倍近く変わります。売却のタイミングを1年ずらすだけで、税額が数十万円単位で変わることもあるのです。
本記事では、マンション投資の売却でかかる税金の種類と計算方法、税率、使える節税対策までを詳しく解説します。確定申告の流れや税金以外の費用も含め、売却前に押さえたい要点を整理しました。
売却前に税額の見通しが立ち、落ち着いて売り時を判断できるようになるでしょう。
マンション投資の売却でかかる税金の種類
マンション投資の売却でかかる税金は、大きく4種類あります。
中心となるのは売却益にかかる譲渡所得税です。契約や登記の場面で印紙税や登録免許税も発生します。
売却益にかかる譲渡所得税と住民税
譲渡所得税とは、不動産を売って得た利益にかかる税金です。給与など他の所得とは分けて計算する「分離課税」の対象になります。
課税されるのは売却価格そのものではなく、取得費と譲渡費用を差し引いた利益部分です。
譲渡所得税は、所得税・復興特別所得税・住民税の3つで構成されます。住民税は売却の翌年度に課税されるため、納税資金を残しておきましょう。
印紙税・登録免許税・消費税
譲渡所得税以外にも、売却の手続きで発生する税金があります。売却時にかかる主な税金は、次のとおりです。
- 印紙税：売買契約書に貼る税金。契約金額に応じて2千円〜数万円が目安
- 登録免許税：ローンを完済した抵当権の抹消登記にかかる。不動産1個につき1,000円
- 消費税：課税事業者が売主の場合、建物部分に課税される
個人が投資用マンションを売る場合、消費税は原則かかりません。ただし課税事業者に該当する売主は、建物部分が課税対象になります。
マンション投資の売却益にかかる税金の計算方法
譲渡所得税の計算は、まず利益にあたる譲渡所得を求めるところから始まります。
計算式は「譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除」です。ここで求めた譲渡所得に、後述する税率をかけて税額を算出します。
譲渡所得の計算式と取得費
譲渡所得とは、売却価格から取得費と譲渡費用を引いた金額です。取得費には購入代金のほか、購入時の仲介手数料や登録免許税も含められます。
譲渡費用に含められる主な支出は、次のとおりです。
- 売却時の仲介手数料
- 売買契約書の印紙税
- 立ち退き料や測量費
取得費が分からない場合は、譲渡価額の5%を概算取得費として使えます。ただし実際の取得費より低くなり税額が増えることが多いため、購入時の契約書は保管しておくと有利です。
減価償却費が譲渡所得を押し上げる仕組み
取得費の計算では、建物の減価償却に注意が必要です。建物は年数の経過で価値が下がるとみなされ、その分が取得費から差し引かれます。
つまり保有期間が長いほど取得費は小さくなり、譲渡所得は大きくなります。「購入額より安く売ったのに税金がかかった」という事態は、この仕組みが原因です。減価償却費の計算は税額に影響するため、迷う場合は税理士にご確認ください。
所有期間で変わる譲渡所得税の税率
譲渡所得税の税率は、物件の所有期間で大きく変わります。所有5年を境に、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれる仕組みです。
短期と長期では税率がおよそ2倍違います。売り時の判断で手取りが大きく変わるため、最も重要なポイントといえます。
短期譲渡と長期譲渡の税率の違い
短期譲渡所得は所有5年以下、長期譲渡所得は所有5年超の売却に適用されます。税率の内訳を比べると、その差は明確です。
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計税率 |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
たとえば譲渡所得が1,000万円の場合、短期なら約396万円、長期なら約203万円と、税額に約193万円の差が生じます。所有期間の管理が、そのまま手取りを左右します。
所有期間の判定基準と売却タイミング
所有期間の判定で見落としやすいのが、その基準日です。所有期間は「売却した年の1月1日時点」で数えます。実際の売買日ではありません。
たとえば2021年3月に購入した物件を2026年5月に売ると、実際の保有は5年超でも、2026年1月1日時点では5年以下となり短期扱いです。長期の税率を使うには2027年1月1日以降の売却が必要になります。数か月の差で税率が倍近く変わるため、売り出し前の確認が欠かせません。
マンション投資の売却で使える税金の節税対策
マンション投資の売却では、条件を満たせば税負担を抑える特例を使えます。利益が出た場合も損失が出た場合も、それぞれ活用できる制度があります。
一方で、投資用物件には使えない特例もあります。使える制度と使えない制度を分けて押さえておきましょう。
事業用資産の買換え特例と損益通算
事業用資産の買換え特例とは、一定の要件で投資物件を買い換えた際に、売却益への課税を将来へ繰り延べられる制度です。当年の税負担を抑えつつ、資産の入れ替えを進められます。
売却で損失が出た場合は、損益通算が使えることがあります。不動産所得など同じ区分の所得と相殺し、課税対象を圧縮できます。いずれも適用要件が細かいため、利用の際は事前に税理士へご確認ください。
マイホームの3,000万円特別控除は使えない
売却でよく誤解されるのが、マイホーム向けの特例です。居住用財産の3,000万円特別控除は、自宅の売却に適用される制度で、投資用マンションには使えません。
軽減税率の特例や買換え特例のうち居住用向けのものも、投資物件は対象外です。「3,000万円まで非課税になる」と考えて売却を進めると、想定外の納税が生じる可能性があります。
投資用で使えるのは、事業用資産の買換え特例や相続物件の取得費加算などに限られます。自宅用の特例と混同しないよう注意が必要です。
売却後の確定申告と税金以外にかかる費用
売却で利益が出た場合、翌年に確定申告が必要です。譲渡所得は給与と分けて申告するため、会社員でも自分で手続きする必要があります。
あわせて、税金以外にかかる費用も見込んでおきましょう。
確定申告の流れと必要書類
確定申告の期間は、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。この期間内に、譲渡所得を計算して申告と納税を行います。
準備しておく主な書類は、次のとおりです。
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書の写し（購入時・売却時）
- 取得費や譲渡費用が分かる領収書
申告方法は、e-Tax・税務署への持参や郵送・税理士への依頼から選べます。計算に不安がある場合は、早めに専門家へ相談しましょう。
仲介手数料・抵当権抹消費用と無申告の注意点
税金以外では、仲介手数料が大きな支出になります。宅地建物取引業法に基づき、売買価格400万円超の場合は「売買価格×3%＋6万円（＋消費税）」が上限とされています。
ローンが残っていた場合は、抵当権抹消の登記費用や司法書士への報酬も必要です。登録免許税は不動産1個につき1,000円が目安になります。
利益が出たのに確定申告をしないと、無申告加算税や延滞税が課される可能性があります。売却情報は税務署が把握しやすいため、申告漏れは避けましょう。
よくある質問
マンション投資の売却で税金がかからないケースはありますか？
短期と長期で税金はどのくらい変わりますか？
売却して赤字でも確定申告は必要ですか？
マンション売却で消費税はかかりますか？
まとめ｜税率と特例を押さえて売却の手取りを最大化する
マンション投資の売却では、譲渡所得税の税率が所有期間で倍近く変わります。所有5年超の長期なら20.315%まで下がるため、まずは取得日から所有期間を確認してみましょう。
そのうえで、事業用資産の買換え特例や損益通算など、使える制度を早めに整理しておくことが大切です。マイホーム向けの特例は使えない点にも注意が必要です。
税額の見通しを立ててから売り時を判断できれば、余計な負担を避けて手取りを守れます。売却前の準備が、投資の成果を左右します。
