不動産投資・経営戦略 2026.07.28

ローンが残るワンルームマンションは売却できる？必要な条件と手続きを解説

この記事の要点

投資用ワンルームマンションを売りたいものの、ローンが残っているため売却できないと考えているオーナーもいるでしょう。

ローンの返済途中でも、マンションの売却は可能です。ただし、通常の売却では物件の引き渡しまでにローンを完済し、金融機関が設定した抵当権を抹消する必要があります。

本記事では、ローンが残るワンルームマンションを売却する条件、手続き、必要な費用や税金を解説します。

ローン返済中でもマンションを売却できる理由

抵当権とは、ローンを返済できなくなった場合に、金融機関が担保となる不動産から優先して返済を受けるための権利です。

通常は決済日に売却代金でローンを完済し、所有権移転登記とあわせて抵当権抹消登記を行います。

法務局によると、抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円です。区分マンションでは、専有部分の建物に加えて敷地権の対象となる土地も数えるため、建物1個と土地1個なら2,000円となります。

つまり、ローンが残っていること自体ではなく、決済時に完済して抵当権を外せるかが売却のポイントです。

売却できるかを判断するときは、査定価格とローン残高だけを比べてはいけません。仲介手数料や登記費用などを差し引いた手取り額を確認します。

たとえば、次のようなケースです。

この場合は、手取り額でローンを完済できます。一方、一括返済額が2,100万円なら180万円不足するため、通常の売却には不足分の自己資金が必要です。

なお、金融機関へ支払う一括返済額には、元金だけでなく決済日までの利息や繰上返済手数料が含まれる場合があります。返済予定表の残高だけで判断せず、金融機関から決済予定日時点の金額を確認しましょう。

自己資金でも不足分を補えない場合は、金融機関の同意を得て任意売却を検討できることがあります。住宅金融支援機構も、返済継続が困難な場合の方法として任意売却を案内しています。

ただし、売却後も残った債務の返済義務が続く場合があり、希望すれば必ず利用できるわけではありません。

ここではローンが残るマンションの売却手順を紹介します。

金融機関へ連絡し、残高、一括返済手数料、必要な申込期限を確認します。抵当権抹消書類の準備に日数がかかる場合もあるため、早めの確認が必要です。

売買契約書、重要事項説明書、返済予定表、賃貸借契約書、管理費・修繕積立金の資料、固定資産税の納税通知書などを用意します。サブリースを利用している場合は、契約書も確認します。

ワンルームマンションや投資用不動産の売却実績がある会社へ依頼します。査定額だけでなく、同じマンションの成約事例、価格の根拠、想定する購入者も確認しましょう。

査定価格から仲介手数料、印紙税、登記費用などを差し引き、一括返済額を上回るか確認します。譲渡益が出る場合は、翌年の納税資金も残しておく必要があります。

買主と売買契約を結んだら、金融機関へ決済日を伝え、一括返済と抵当権抹消書類の手配を依頼します。

決済日に買主から代金を受け取り、ローンを完済します。司法書士が所有権移転登記と抵当権抹消登記を申請するのが一般的です。

主な売却費用は次のとおりです。

費用	内容
仲介手数料	売却価格400万円超では、上限の速算式は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」
印紙税	紙の売買契約書に必要。1,000万円超5,000万円以下は軽減措置で1万円
登記費用	抵当権抹消の登録免許税と司法書士報酬
一括返済手数料	金融機関や返済方法により異なる
譲渡所得税	売却益が出た場合に課税される可能性がある

国土交通省は、宅地建物取引業者が受け取れる仲介手数料の上限を定めています。たとえば2,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は税込72万6,000円です。

また、国税庁によると、不動産売買契約書の印紙税の軽減措置は2027年3月31日までです。

譲渡所得は「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算し、ローン残高は差し引きません。建物の取得費は購入代金から所有期間中の減価償却費相当額を差し引くため、購入価格より安く売っても譲渡益が生じる場合があります。

売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合の税率は、所得税・復興特別所得税・住民税を合わせて20.315％です。5年以下では39.63％となります。

最高3,000万円を控除できる特例はマイホームを対象とした制度であり、賃貸用としてのみ保有していたワンルームマンションには原則として使えません。税額は取得時期や経費によって変わるため、判断に迷う場合は税理士や税務署へ確認してください。