この記事の要点
- アパート経営では、必要経費や減価償却費を計上することで、所得税・住民税の負担を抑えられる場合がある
- 不動産所得が赤字になると、一定の範囲で給与所得などと相殺できる可能性がある
- 相続税では、貸家や貸家建付地として評価され、現金より評価額が下がることがある
「アパート経営は節税につながる」と聞き、購入を検討する人もいるでしょう。ただし、所有するだけで必ず税金が安くなるわけではありません。経費にできる支出や赤字を相殺できる条件によって、効果は変わります。
また、税負担が軽くなっても、空室や修繕、ローン返済で手元のお金が減る場合があります。この記事では、各税金の仕組みと注意点を紹介します。
アパート経営の節税は2つに分けて考える
節税の仕組みは、「毎年の所得を抑える仕組み」と「相続財産の評価額を抑える仕組み」に分けると理解しやすくなります。
所得税と住民税では、家賃収入から必要経費を差し引いて不動産所得を計算します。国税庁によると、不動産所得は「総収入金額－必要経費」で求めます。
相続税では、賃貸中の建物を貸家、敷地を貸家建付地として評価するため、自宅や更地とは評価方法が異なります。
所得税・住民税は必要経費や減価償却で変わる
アパート経営では、家賃や共益費などが収入になります。一方、賃貸経営に必要な支出は、一定の範囲で必要経費として計上できます。
| 主な支出 | 税務上の扱い | 注意点 |
|---|---|---|
| 固定資産税・管理費 | 必要経費 | 賃貸部分に対応する金額 |
| 修繕費 | 必要経費 | 価値を高める工事は分割計上の場合あり |
| ローン利息 | 必要経費 | 元本返済は経費にならない |
| 建物・設備の取得費 | 減価償却 | 購入時に全額は計上できない |
| 土地の取得費 | 対象外 | 土地は減価償却できない |
国税庁は、主な必要経費として固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などを挙げています。管理委託料や広告料も、必要な範囲で経費になる可能性があります。
減価償却とは、建物や設備の取得費を法定耐用年数に分けて、毎年少しずつ経費にする仕組みです。たとえば、建物価格2,200万円を22年間で均等に配分すると、年間100万円を経費にするイメージです。
木造住宅用建物の法定耐用年数は22年です。実際の計算は構造や取得時期などで変わり、土地は減価償却できません。
赤字は給与所得と相殺できる場合がある
必要経費が家賃収入を上回ると、不動産所得は赤字になります。国税庁によると、不動産所得の赤字は、原則として給与所得や事業所得などから差し引けます。これを損益通算といいます。
課税所得700万円の会社員が、不動産所得の赤字100万円を損益通算できた場合、所得税の速算表を使った簡易計算では、所得税は約20万1,500円減ります。住民税所得割を地方税法上の標準税率10％で計算すると、約10万円減る計算です。
ただし、土地取得の借入金利子に対応する赤字部分など、損益通算できないものもあります。ローン返済のうち元本部分も経費になりません。
2026年中の不動産所得は、原則として2027年度の住民税に反映されます。
青色申告で最大65万円を控除できる場合がある
所定の申請を行えば、アパート経営でも青色申告を選べます。国税庁では、独立した部屋がおおむね10室以上、戸建てではおおむね5棟以上を事業的規模の目安としています。
事業的規模で、正規の簿記による記帳などの要件を満たす場合、青色申告特別控除は最高55万円です。さらに、e-Taxによる申告または一定の電子帳簿保存の要件を満たすと最高65万円になります。事業的規模に満たない場合は、原則として最高10万円です。
控除額は控除前の所得金額が上限で、赤字をさらに増やせる制度ではありません。
相続税は土地と建物の評価額が下がる可能性がある
相続税対策としてアパート経営が検討される理由は、現金を賃貸用不動産に替えることで、相続税評価額が下がる可能性があるためです。
貸家は、固定資産税評価額から借家権割合と賃貸割合を考慮して評価します。固定資産税評価額1,000万円、借家権割合30％、賃貸割合100％なら、評価額は700万円です。
敷地は貸家建付地として評価します。自用地評価額3,000万円、借地権割合60％、借家権割合30％、賃貸割合100％なら、評価額は2,460万円です。
| 財産 | 通常の評価 | 賃貸を考慮した評価 |
| 土地 | 3,000万円 | 2,460万円 |
| 建物 | 1,000万円 | 700万円 |
| 合計 | 4,000万円 | 3,160万円 |
この例では評価額が840万円下がりますが、相続税が同額減るわけではありません。税額は遺産総額や法定相続人の数などで変わります。
一定の要件を満たす貸付事業用宅地等には、小規模宅地等の特例を適用できる場合があります。国税庁によると、200平方メートルまで評価額を50％減額できます。ただし、貸付期間や相続後の事業継続、土地の保有などの条件があります。
節税だけでなく収支も確認する
所得税率20％、住民税所得割10％の人が100万円を経費として支出しても、税負担の減少は単純計算で約30万円です。税金は減っても、差し引き約70万円は手元から出ていきます。
空室や大規模修繕が重なると、節税額を上回る支出が発生する可能性があります。また、減価償却によって建物の取得費が小さくなり、売却時の譲渡所得が大きく計算される場合もあります。
購入前には、次の項目を確認しましょう。
- 空室を見込んだ年間家賃収入
- 固定資産税や管理費を含む年間経費
- ローン返済額の元本と利息の内訳
- 将来の修繕費や設備交換費
- 売却時に見込まれる価格と税金
税務上の扱いは物件ごとに異なるため、判断に迷う場合は税理士にご確認ください。
よくある質問（FAQ）
Q1. 会社員がアパート経営をすると所得税はいくら戻りますか？
還付額は、不動産所得の赤字額と課税所得によって変わります。課税所得700万円の人が100万円の赤字を損益通算できる簡易例では、所得税は約20万1,500円減ります。住民税所得割も標準税率10％で約10万円減る計算です。ただし、損益通算できない赤字もあります。
Q2. アパートローンの返済額はすべて経費になりますか？
返済額のうち元本部分は必要経費にならず、利息部分は原則として必要経費になります。ただし、赤字の場合、土地取得に対応する利息相当額は給与所得などと相殺できないことがあります。返済予定表で内訳を確認しましょう。
Q3. 1棟アパートでも青色申告の65万円控除を受けられますか？
貸室がおおむね10室以上であれば、事業的規模の目安を満たす可能性があります。記帳などの要件を満たせば最高55万円、e-Taxなどの要件も満たせば最高65万円です。10室未満の場合は、原則として最高10万円です。貸付状況に応じて判断されます。
Q4. 空室があると相続税の評価額は下がりにくくなりますか？
賃貸割合が下がると、評価減も小さくなるのが原則です。ただし、退去後すぐに募集しているなど、一時的な空室と認められれば、賃貸中として扱われる場合があります。長期間募集していない部屋は同じ扱いにならない可能性があります。募集資料や賃貸契約書を残しておきましょう。
まとめ
アパート経営では、必要経費や減価償却費を計上することで、所得税・住民税の負担を軽くできる場合があります。赤字になれば、一定の範囲で給与所得などとの損益通算も可能です。
相続税では、建物を貸家、土地を貸家建付地として評価することで、相続財産の評価額が下がる可能性があります。要件を満たせば、小規模宅地等の特例を利用できる場合もあります。
ただし、空室や修繕、ローン返済が節税額を上回ることもあります。税引き後の収支や将来の売却・相続まで含めて検討しましょう。
