マンション管理規約の民泊禁止｜3つの確認方法と改正手順を解説

「うちのマンションは民泊が禁止されているのか、それとも誰でも始められる状態なのか」――この問いに即答できるオーナー・区分所有者は、意外と多くありません。国土交通省の調査によると、分譲マンションの約80.5%が管理規約で民泊を禁止している一方、約19%のマンションは対応を決めていない状態にあります。

「うちは大丈夫だろう」と放置していると、気づかないうちに違法民泊が始まり、騒音・ゴミ・セキュリティのトラブル、さらには資産価値の低下に発展するケースも少なくありません。この記事では、管理規約での民泊禁止の確認方法から、記載がない場合の改正手順、否決されないための合意形成のコツまでを、具体的な数字・費用感・期間とともに解説します。

マンション民泊と管理規約の基礎知識｜3つの法制度を整理

管理規約を確認する前に、そもそも「民泊」がどの法律にもとづくのかを理解しておくと、条文の意味が正確に読み取れます。日本で人を宿泊させて対価を得る事業には、大きく3つの制度があります。

制度	根拠法	営業日数の上限	許認可
民泊新法（住宅宿泊事業）	住宅宿泊事業法	年間180日まで	都道府県等への届出
特区民泊	国家戦略特別区域法	上限なし（最低宿泊2泊3日等）	自治体の認定
旅館業（簡易宿所等）	旅館業法	上限なし	都道府県等の許可

重要なのは、管理規約の条文の書き方によって「どの制度まで禁止できるか」が変わる点です。たとえば「住宅宿泊事業法に基づく事業」とだけ書いてあると、民泊新法は禁止できても、旅館業法の許可を取った簡易宿所は禁止できない可能性が残ります。詳しくは後述の「全面禁止」と「一部禁止」の違いで解説します。

なぜ管理規約での確認が最優先なのか

住宅宿泊事業法では、民泊の届出をする際に「管理規約に住宅宿泊事業を禁止する旨の定めがないこと」を確認する仕組みになっています。つまり、規約で明確に禁止していなければ、住民の知らないうちに届出が受理され、合法的に民泊が始まってしまうのです。トラブルを未然に防ぐ第一歩は、行政や警察への通報ではなく、自分のマンションの管理規約を読むことにあります。

マンション管理規約で民泊禁止を確認すべき3つのポイント

マンションで民泊トラブルを防ぐには、まず管理規約の現状を正確に把握する必要があります。確認すべきポイントは次の3つです。

• 管理規約の「専有部分の用途」に関する条文を読む
• 民泊に関する記載がない場合の判断基準を知る
• 「全面禁止」と「一部禁止」の違いを理解する

管理規約を閲覧したい場合は、管理会社や理事長に依頼すればいつでも可能です。区分所有者には管理規約の閲覧請求権があり、通常は無料で確認できます。まずは手元に規約を用意したうえで、以下の内容を確認してみましょう。

管理規約のどこを見れば民泊の可否がわかるか

管理規約で真っ先に確認すべき箇所は、「専有部分の用途」を定めた条文です。国土交通省が公表する「マンション標準管理規約」では第12条にあたり、多くのマンションがこれに準拠しています。

標準管理規約では、この条文に大きく2つのパターンが示されています。

• 従来型：「専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」
• 明確禁止型：「住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業に使用してはならない」（2017年の改正で追加された明確な禁止文言）

前者の「専ら住宅として使用」だけの場合は、民泊が禁止とも許可とも読み取れるため、解釈が分かれる余地が残ります。後者の文言がある場合は、民泊新法による民泊は明確に禁止されています。この曖昧な状態は、住民同士の認識のズレやトラブルの原因になりやすいでしょう。

条文のパターン	民泊の可否	推奨される対応
「住宅宿泊事業に使用してはならない」	民泊新法は明確に禁止	旅館業も含むか確認
「専ら住宅として使用」のみ	解釈が分かれグレー	明確化のため改正を検討
民泊に関する記載なし	届出が受理されうる	早急に改正手続きへ

禁止条文がないマンションはどう対応すべきか

管理規約に民泊に関する記載が一切ないマンションは、全体の約19%にのぼります。「記載がないから民泊は自由」と考えるのは危険です。

前述のとおり、住宅宿泊事業法では民泊の届出をする際に「管理規約に禁止の定めがない」ことが要件になります。つまり、届出が受理され、住民の知らないうちに合法的に民泊が始まりうるのです。記載がないマンションは、以下の順序で対応を進めてください。

• 総会の議事録を過去3年分確認し、民泊に関する決議がないか調べる
• 理事会で民泊の可否について方針を話し合う
• 民泊を禁止する場合は、管理規約の改正手続きに進む

すでに届出が出された後では、禁止規約への改正が住民の既得権との関係で難しくなる場合があります。記載がないと気づいた時点で動き始めるのが賢明です。

「全面禁止」と「一部禁止」の違いを知っておこう

民泊禁止の条文には、大きく分けて2つのタイプがあります。それぞれの違いを正しく理解しておかないと、管理規約の改正の際に思わぬ抜け道を残してしまいます。

禁止のタイプ	条文の特徴	禁止される範囲
全面禁止	「宿泊料を受けて人を宿泊させる事業に供してはならない」	民泊新法・旅館業法・特区民泊のすべて
一部禁止	「住宅宿泊事業法に基づく事業に使用してはならない」	民泊新法のみ（旅館業法の許可があれば運営可能）

「一部禁止」にとどまると、旅館業法（簡易宿所）の許可を取得した運営や、特区民泊に対しては規約上歯止めがかからない可能性があります。国土交通省は、抜け道を防ぐために「宿泊料を受けて人を宿泊させる事業」全般を対象とする全面禁止の条文を推奨しています。規約を確認して一部禁止にとどまっている場合は、条文の見直しを検討する価値があるでしょう。

民泊禁止の管理規約がないときの改正手順と注意点

管理規約に民泊の記載がない場合、または一部禁止から全面禁止に変更したい場合は、管理規約の改正手続きが必要です。ここでは、改正に必要な5つのステップ、想定される期間と費用、そして総会で否決されないための合意形成のコツを紹介します。

管理規約の改正に必要な5つのステップ

管理規約の改正は、区分所有法第31条にもとづく「特別決議」で行います。必要な賛成は、区分所有者数と議決権総数のそれぞれ4分の3以上です。具体的には次の流れで進めます。

• 理事会で民泊禁止の方針を決める（1〜2週間）
• 国土交通省の標準管理規約を参考に改正案を作る（2〜4週間）
• 区分所有者への事前説明会を開き、質疑応答の場を設ける（2〜4週間）
• 総会を開催し、特別決議を行う（区分所有者・議決権の各4分の3以上の賛成）
• 議事録を全戸に配布し、掲示板やエントランスへの民泊禁止ステッカーの掲示で周知する

全体の流れで3〜4か月程度が目安です。理事会の独断で決めるのではなく、住民への丁寧な説明を挟むことで、総会当日の反対を減らせます。

改正にかかる費用の目安

管理規約の改正にどの程度の費用がかかるかは、自分たちで進めるか専門家に依頼するかで大きく変わります。下表はあくまで一般的な目安であり、マンションの規模や地域、依頼先によって変動します。

項目	費用の目安	備考
標準規約を参考に自前で改正案作成	0円〜	理事会・管理組合の労力
マンション管理士への相談・案作成	5万円〜20万円程度	条文の妥当性チェック
弁護士への確認・トラブル対応	10万円〜（相談は数千円〜）	既存運営との争いがある場合
総会・説明会の通知印刷・郵送費	数千円〜数万円	戸数による

多くのマンションは、まず管理会社やマンション管理士に相談し、標準管理規約をベースに改正案を作るのが現実的です。費用を抑えたい場合でも、条文の最終チェックだけ専門家に依頼すると安心です。

総会で否決されないための合意形成のコツ

管理規約の改正で難しいのは、4分の3以上の賛成を集めることです。実際、合意形成がうまくいかず改正を断念するケースも少なくありません。スムーズに進めるために、次の3つを意識してください。

• 事前にアンケートを実施して住民の意見を把握する
• 説明会では「なぜ禁止が必要か」を具体的なトラブル事例で伝える
• 一度禁止したうえで、将来の見直し条項を設ける選択肢もあると伝える

特に効果的なのは、他のマンションで起きた騒音やセキュリティの問題を事例として共有する方法です。「自分のマンションでも起こりうる」と住民に実感してもらえると、賛成票が集まりやすくなります。不特定多数の出入りによるオートロックの無効化、共用部のゴミ問題、深夜のスーツケースの騒音などは、実際に多くのマンションで報告されています。

また、議決権行使書や委任状の活用も忘れないでください。総会当日に出席できない区分所有者が多いマンションでは、賛成票を確実に積み上げるために、事前の書面回収が成否を分けます。説明会での質疑応答は必ず記録に残し、出席できなかった住民にも共有しましょう。情報格差をなくすことが、合意形成の土台になります。

違法民泊が発覚したときの対応と費用

すでに違法民泊が始まっている、あるいはその疑いがある場合は、規約改正と並行して個別の対応が必要です。状況に応じて次の手順で進めましょう。

• 事実確認：宿泊客の出入り、外国語の貼り紙、頻繁な清掃業者の出入りなど客観的な証拠を記録する
• 管理組合・管理会社へ報告：個人で対応せず組織として動く
• 行政への通報：無届の場合は保健所・自治体の民泊窓口へ。届出済みでも規約違反なら管理組合から是正を求める
• 法的措置の検討：改善されない場合は弁護士を通じて差止め請求等を検討

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よくある質問