マンション投資の家族信託とは？｜認知症で凍結させない備え方

「親名義の投資マンション、もし親が認知症になったらどうなるんだろう…」

「元気なうちに、賃貸の管理を子どもに任せておく方法はないのかな？」

こうした不安を抱える収益物件オーナーが増えています。判断能力が低下すると本人名義の不動産は事実上動かせなくなり、売却も修繕も止まってしまうためです。

家族信託を使えば、元気なうちに信頼できる家族へ管理と処分の権限を移せます。認知症になったあとも子の判断で賃貸経営を続けられて、資産凍結という事態を避けられます。

本記事では、マンション投資の家族信託の仕組みからメリット・注意点・手続き・費用・売却方法までをまとめました。

読み終えるころには、自分の物件で家族信託を検討すべきか判断できるようになるでしょう。

マンション投資で家族信託が注目される理由とは

家族信託とは、財産を持つ人が信頼できる家族に管理や処分を任せる契約です。

認知症による資産凍結への備えとして、投資マンションの分野で利用が広がっています。

家族信託の仕組みと3人の登場人物

家族信託とは、財産の管理を家族に託して、その利益を本人が受け取り続ける制度です。契約には3人の立場が登場します。

• 委託者：財産を預けるオーナー本人
• 受託者：管理・運用・処分を任される人。多くは子が担う
• 受益者：財産から生まれる利益を受け取る人。通常は本人が兼ねる

オーナーが委託者と受益者を兼ね、子が受託者になる形が一般的です。名義は受託者へ移りますが家賃は本人のものになるため、贈与税は原則かかりません。

認知症になると投資マンションが凍結する

判断能力が低下すると、本人名義の投資マンションは事実上凍結します。これが家族信託を検討する大きな理由です。

不動産の売買や賃貸借契約は、本人の意思能力が前提になります。認知症が進むと意思確認ができず、金融機関や不動産会社は取引に応じません。

結果として売却も大規模修繕の発注も入居者との契約更新も止まり、資産価値だけが下がっていきます。家族信託は、こうした凍結を事前に防ぐ手立てになります。

成年後見制度との違い

家族信託と成年後見制度は、どちらも判断能力が低下した人の財産を守る仕組みです。柔軟性には大きな差があります。

2つの違いを表で整理します。

比較項目	家族信託	成年後見制度
開始時期	元気なうち	能力低下後
財産を動かす人	受託者（家族）	後見人
運用・売却	契約の範囲で可能	本人保護が優先
裁判所の監督	なし	あり
ランニングコスト	原則なし	発生することも

成年後見制度は本人保護が目的のため、収益物件の売却や建て替えには向きません。柔軟な経営を続けたい場合は家族信託が適しています。

マンション投資に家族信託を使うメリット

家族信託の代表的なメリットは、認知症になっても子の判断で賃貸経営と売却を続けられる点です。凍結による機会損失を防げます。経営の継続と柔軟な承継という2つの利点があります。

判断能力が低下しても経営を続けられる

家族信託を結んでおくと、オーナーの判断能力が下がったあとも受託者が物件を管理・売却できます。凍結を避けられる点が投資家にとって大きな価値です。

入居率が下がった物件を早めに売却して別の物件へ組み替える判断も、受託者が下せます。受益者を本人にしておけば収入は親のものとして続き、親が施設に入っても家賃を生活費や介護費用にあてられます。

二次相続の承継先まで指定できる

家族信託では、最初の相続だけでなく、その次の承継先まで契約で決められます。「自分の死後は妻を受益者にし、妻の死後は長男へ」といった流れを1つの契約で設計できます。

これは遺言では実現しにくい家族信託ならではの利点です。承継先を早めに固めておくと、共有名義になりがちな投資物件の相続トラブルも避けられます。

家族信託のデメリットと投資物件での注意点

家族信託には注意点もあります。とくに投資マンションでは、税務上の落とし穴を知らないと想定外の負担が生じかねません。税務面の注意点と受託者の負担という2つを押さえます。

節税にならず損益通算もできない

家族信託は認知症対策の仕組みであり、相続税の節税効果はありません。信託した財産は相続時に受益者の相続財産として通常どおり課税され、評価額が下がる仕組みはないためです。

信託した収益物件から出た赤字は、信託外の所得と損益通算できません。租税特別措置法41条の4の2により、信託財産の損失は「なかったもの」とみなされるためです。大規模修繕で赤字が見込まれる物件は税負担が増える恐れがあるため、信託前に税理士へ相談すると安心です。

受託者の負担と管理能力が問われる

受託者となる子には、財産を分けて管理する義務や帳簿をつける義務が生じます。信託法上の責任を負う立場になる点を理解しておく必要があります。

信託口口座（信託専用の銀行口座）での資金管理、確定申告に必要な収支記録、受益者への報告など実務の手間は小さくありません。賃貸経営の知識がない子が受託者になると、管理が回らなくなりかねません。管理会社や専門家のサポートを組み合わせる設計が求められます。

マンション投資で家族信託を始める手続きと費用

家族信託は目的を決め、公正証書で契約書を作り、信託登記と口座開設を行う流れで始めます。

専門家への依頼が一般的で、費用の目安もあわせて確認します。

手続きの基本的な流れ

家族信託の手続きは、大きく4つの段階で進みます。全体像をつかんでおくと専門家との打ち合わせがスムーズです。

一般的な流れは次のとおりです。

• 信託の目的と内容を家族で話し合って決める
• 司法書士や弁護士に相談し、信託契約書の案を作る
• 公証役場で公正証書として契約を締結する
• 信託登記を行い、信託口口座を開設して運用を始める

最初の話し合いが特に大切です。受託者や権限の範囲、売却の可否を具体的に決めておくと、あとのトラブルを防げます。契約書は公正証書で作成するのが実務上の基本で、金融機関で信託口口座を開く際にも求められます。

家族信託にかかる費用の目安

家族信託の費用は、専門家報酬と実費に分かれます。目安を知っておくと予算を立てやすくなります。

一般的な費用の内訳は次のとおりです。

費用項目	目安
専門家報酬（契約書作成等）	信託財産の1%前後（最低50万円ほど）
公正証書の作成費用	財産額に応じて数万円〜
信託登記の登録免許税	評価額の0.4%（土地は当面0.3%）
信託登記の司法書士報酬	10万円前後

信託財産が大きいほど報酬も上がるため、総額で数十万円から100万円程度になるケースが多く見られます。登録免許税の税率は登録免許税法にもとづく数値で、土地は軽減措置が適用されています。運用中のランニングコストは原則かかりません。

参照：アディーレ法律事務所「家族信託の費用相場」

家族信託したマンションを売却する方法

信託したマンションは、契約書に売買の定めがあれば受託者の判断で売却できます。定めがないと売却は難しくなるため、契約時の設計が重要です。

売買条項の有無と抵当権付き物件の扱い

信託契約書に不動産の売買に関する定めがあれば、受託者が単独で物件を売却できます。委託者が認知症になったあとでも「受託者◯◯」として売買契約を結べて、売却代金は本人のために管理される仕組みです。

逆に売買の定めがないと受託者は売却できず、委託者本人の意思能力が必要になります。将来の売却可能性が少しでもあるなら、契約時に売買条項を入れておくべきです。

ローンが残る抵当権付きの物件は、信託に金融機関の同意が要ります。同意なく信託するとローン契約に触れる恐れがあるため、事前に借入先へ相談することが欠かせません。

よくある質問

まとめ｜マンション投資の家族信託は元気なうちの検討が重要

マンション投資の家族信託は、認知症による資産凍結を防ぎ、子どもが賃貸経営や売却を続けられる仕組みです。節税にはならず損益通算もできない点、費用が数十万円から100万円程度かかる点は事前に理解しておく必要があります。

まずは自分の物件について、誰を受託者にするか、売却の可能性はあるかを家族で話し合ってみましょう。あわせて司法書士や税理士へ相談すると、契約すべきかどうかの判断がはっきりします。

元気なうちに動くほど、選択肢は広がるでしょう。

早めの検討が、大切な資産と家族の安心を守ることにつながります。