この記事の要点
- 2025年10月の標準管理規約改正で「総会決議のルール」が大きく変わり、決議が通りやすくなった
- 区分所有法は2026年4月1日施行済み。規約を見直さないと総会決議が無効になるリスクがある
- 強行規定→任意規定の順で速やかに対応すれば、資産価値と住まいの安心を守れる
区分所有法が改正され、2026年4月1日に施行されました。これに先立ち、各マンションが管理規約を作る際のひな形となる「標準管理規約」も、2025年10月に改正されています。
この改正は、決議の進めやすさ・共用部分の工事・老朽化マンションの再生など、賃貸経営や資産価値に直結する内容が中心です。規約を見直さないまま放置すると、総会で決めたことが無効になりかねません。
この記事では、不動産オーナー・投資家の方に向けて、2025年改正の全変更点と、管理組合・オーナーが取るべき3つの対応を、図表や費用感も交えてわかりやすく解説します。
マンション標準管理規約改正2025とは｜まず押さえる3つの関係
マンション標準管理規約改正2025とは、2025年10月に国土交通省が公表した、マンション管理規約のひな形（標準管理規約）の改正のことです。2026年4月1日に施行された改正区分所有法に合わせて、決議要件や建物再生に関する条文が見直されました。
内容を正しく理解するために、まず以下の3つの関係を押さえておきましょう。
| 名称 | 性質 | 役割 |
|---|---|---|
| 区分所有法 | 法律（強制力あり） | マンション管理の土台。規約より優先される |
| 管理規約 | 各マンションのルール | 区分所有法の枠内で住民が独自に定める |
| 標準管理規約 | 国が示すひな形（強制力なし） | 規約づくりの参考。法的拘束力はない |
ポイントは、標準管理規約そのものには法的拘束力がないという点です。各マンションが自分たちの規約を改正して初めて反映されます。一方で、区分所有法は強制力があるため、規約を変えていなくても自動的に適用されます。だからこそ「規約の見直し」が必要になるのです。
2025年の標準管理規約改正3つの変更点
2025年改正の柱は、大きく分けて「①総会決議のルール」「②共用部分の工事」「③老朽化マンションの再生」の3つです。いずれも、これまで合意形成が難しく塩漬けになりがちだった意思決定を、前に進めやすくするための見直しです。順に解説します。
変更点①：総会の決議ルールはどう変わった？
総会での決議は、改正前より通りやすくなりました。最大のポイントは、賛成を数える「母数」が変わったことです。
これまで規約変更などの特別決議には、全区分所有者の4分の3以上の賛成が必要でした。つまり、無関心で総会に出席しない人がいると、その分が実質的に「反対」と同じ重みを持ち、決議が成立しにくいという問題がありました。
改正後は、一定の条件のもとで「総会に出席した区分所有者」を基準に判断できるようになりました。これにより、所在不明者や無関心層が多くても、関心のある参加者の合意で意思決定を進められます。
| 項目 | 改正前 | 改正後 |
|---|---|---|
| 特別決議の母数 | 全区分所有者 | 出席した区分所有者（一定条件） |
| 特別決議の賛成 | 各4分の3以上 | 出席者の各4分の3以上 |
| 総会の定足数 | 半数以上 | 過半数 |
ただし注意したいのは、出席者基準になったことで「出席を促す努力」がより重要になる点です。事前の案内・説明資料の充実、書面・電子投票の活用が、これまで以上に管理運営の質を左右します。
出典：国土交通省「令和７年マンション標準管理規約改正の概要」
変更点②：共用部分の工事はどう決めやすくなった？
共用部分の工事も、改正前より決めやすくなりました。安全性や暮らしやすさ、建物の長寿命化に関わる工事について、賛成のハードルが下がっています。
- バリアフリー化工事：スロープ・手すり設置など → 4分の3 から 3分の2 の賛成へ
- 傷んだ箇所の修繕・更新：性能を維持・回復する工事も進めやすく
- 窓・サッシの断熱・防音工事：省エネ・快適性を高める改修もしやすく
これまで「賛成が集まらず先延ばし」になりがちだった修繕に着手しやすくなったことは、賃貸オーナーにとって大きなメリットです。共用部の老朽化は空室率や家賃水準にも影響するため、計画的な修繕は資産価値の維持に直結します。
出典：国土交通省「令和７年マンション標準管理規約改正の概要」
変更点③：老朽化マンションの建て替えはどう変わった？
老朽化したマンションの再生も、より選びやすくなりました。築40年以上のマンションが全国で増え続け、これまでの厳しい要件では合意形成が困難だったためです。
建て替えの決議要件は、一定の条件のもとで5分の4 から 4分の3へ緩和されました。さらに、選べる再生の方法も次のように広がっています。
- 建替え：建物をまるごと建て替える
- 一棟リノベーション（大規模改修）：解体せず一棟まとめて大規模に改修する
- 敷地・建物の一括売却：土地と建物を一括で売却し、清算する
加えて、修繕積立金の使い道も広がり、性能向上工事や再生の検討費用にも充てられるようになりました。建物の状態や住民の事情に合わせて、無理のない再生プランを選べるようになったのが大きな変化です。
出典：国土交通省「令和７年マンション標準管理規約改正の概要」
改正前後の決議要件 早見比較表
ここまでの変更点を、決議要件ごとに一覧で整理します。ご自身のマンションでどの議題が関係しそうか、確認の参考にしてください。
| 議題 | 改正前の要件 | 改正後の要件 |
|---|---|---|
| 規約の変更 | 全区分所有者の3/4以上 | 出席者の3/4以上（一定条件） |
| バリアフリー化等の工事 | 3/4以上 | 2/3以上 |
| 建替え決議 | 5/4… 5分の4以上 | 4分の3以上（一定条件） |
| 総会の定足数 | 半数以上 | 過半数 |
| 決議の母数の考え方 | 全区分所有者ベース | 出席者ベース（一定条件） |
※実際の適用には条件があります。個別の議題については、管理会社やマンション管理士に確認のうえ進めることをおすすめします。
改正後に管理組合・オーナーがやるべき3つの対応
改正後にやるべき対応は、大きく「①規約の見直し」「②直すべき箇所の特定」「③住民合意の形成」の3つです。
前提として、強制力のある「強行規定」は、規約を変えていなくても改正法が自動で適用されます。古い規約のまま総会を開くと、規約と法律が食い違い、決議が無効になる恐れもあります。一方、住民が自由に決められる「任意規定」は、暮らしに合わせて各マンションが整える必要があります。順番を意識して進めましょう。
対応①：規約の見直しは急ぐべき？
結論から言うと、規約の見直しは速やかに進めるべきです。区分所有法はすでに2026年4月1日に施行済みであり、施行後に開く総会では改正後のルールが適用されるためです。
古い規約のまま運営すると、規約の記載と法律が食い違い、現場で混乱が生じます。規約と法律が異なる場合は法律が優先されますが、住民にとっては「規約に書いてあるのと違う」という不信感につながりかねません。国土交通省も、施行後の速やかな規約見直しを求めています。進め方や費用に不安があれば、マンション管理士など専門家への相談も有効です。
対応②：規約のどこを直せばいい？
見直すべき箇所は、「強行規定」と「任意規定」に分けて考えると整理しやすくなります。
- 強行規定（法律が優先・最優先で対応）：決議要件、定足数、招集手続きなど
- 任意規定（各マンションの実情に合わせる）：ペット飼育、リフォーム基準、喫煙ルールなど
進め方の鉄則は、まず強行規定を法律に合わせ、その後に任意規定を点検するという順番です。強行規定はそもそも法律が優先されるため、放置すると決議無効のリスクが高まります。一方の任意規定は、住民の合意があれば自由に設計できるため、後回しにしても致命的なトラブルにはなりにくいからです。
対応③：反対が出たら、どう合意をつくる？
規約改正に反対意見が出た場合は、丁寧な理由説明と対話の場づくりで合意を目指します。たとえ「法律で決まっているから」と言えても、強引に進めれば住民の反発を招き、かえって時間がかかります。
- 変更が必要な理由・背景を、資料でわかりやすく示す
- 反対意見を聞く説明会・意見交換の場を早めに設ける
- マンション管理士など第三者の中立な説明を判断材料に加える
一見遠回りに見えても、住民との対話を重ねることが、結果として合意形成の早道になります。
放置するとどうなる？改正に対応しないリスク
「うちは管理会社に任せているから大丈夫」と考えるオーナーも少なくありません。しかし、規約改正への対応を放置すると、次のようなリスクが生じます。
- 総会決議が無効になる：規約と法律が食い違い、決めたはずの修繕や規約変更が後日くつがえる恐れ
- 修繕・建替えの停滞：本来なら緩和された要件で進められる工事も、古い規約に縛られて先延ばしに
- 資産価値の低下：管理状況は中古マンションの評価に直結。対応の遅れは売却・賃料にも影響
- 住民トラブルの長期化：ルールがあいまいなまま運営され、合意形成がさらに困難に
これらは、いずれも賃貸経営の収益性・出口戦略に影響します。投資物件として保有しているオーナーこそ、管理会社任せにせず、理事会や総会で改正対応の進捗を確認しておくことが重要です。
規約改正にかかる費用と期間の目安
規約改正にかかる費用や期間は、マンションの規模や依頼先によって幅があります。あくまで一般的な目安として、以下を参考にしてください。
| 項目 | 費用・期間の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| マンション管理士への相談・診断 | 数万円〜（顧問契約は月額制も） | 規約のチェックポイント整理に有効 |
| 規約改正案の作成支援 | 十数万円〜数十万円 | 規模・条文量により変動 |
| 総会開催・合意形成 | 数か月〜半年程度 | 説明会・意見集約を含む |
注意したいのは、費用そのものよりも「合意形成にかかる時間」です。条文の修正作業は専門家に任せれば比較的早く進みますが、住民の理解を得て総会で可決するまでには想像以上の期間を要するケースが少なくありません。改正の必要性が見えてきた段階で、できるだけ早く準備に着手することが、結果的にコストと手間を抑えることにつながります。
規約改正をスムーズに進める3つのステップ
ここまでの内容を踏まえ、改正対応を確実に進めるための具体的な流れを整理します。
ステップ1：現行規約と最新版の差分を把握する
まずは自分のマンションの現行規約が「いつの標準管理規約をベースにしているか」を確認します。古いひな形のままであれば、改正点との差分が大きく、優先的に見直すべき項目が見えてきます。管理会社に依頼すれば、現行規約と最新版の対照表を作成してもらえる場合もあります。
ステップ2：理事会で論点を整理し、改正案をまとめる
差分が把握できたら、理事会で「どの条文を、どう変えるか」を議論します。すべてを一度に変える必要はなく、緊急度の高いもの（決議要件の緩和、IT総会の規定など）から優先順位をつけて進めるのが現実的です。専門家の助言を得ながら、住民に説明しやすい改正案を作りましょう。
ステップ3：説明会・総会で合意を得る
改正案が固まったら、総会の前に説明会を開き、住民の疑問や不安を解消しておきます。十分な説明を経たうえで総会に諮ることで、可決の可能性が高まります。規約変更は特別決議（区分所有者および議決権の各4分の3以上）が必要なため、事前の根回しと情報共有が欠かせません。
よくある質問（FAQ）
標準管理規約は法律ではないのに、なぜ改正に対応する必要があるのですか？
標準管理規約はあくまで国が示す「ひな形」であり、それ自体に法的拘束力はありません。しかし、その背景には区分所有法などの法改正があり、標準管理規約の改正はそれらを反映したものです。古い規約のまま運営を続けると、現行法と食い違って総会決議が無効になったり、緩和された要件を活用できなかったりするリスクがあります。法的トラブルを避け、円滑な管理運営を行うためにも、最新版を参考にした見直しが推奨されます。
規約改正はオーナー個人で進められますか？
規約の変更は、個人の意思だけで進めることはできません。管理組合の総会で特別決議（区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成）を得る必要があります。オーナーとしてできるのは、理事会への問題提起や改正の必要性を訴えること、専門家への相談を提案することなどです。まずは管理組合や理事会に対し、改正対応の進捗を確認するところから始めましょう。
賃貸に出している区分所有者でも総会で議決権を行使できますか？
はい、賃貸に出していても所有者である限り、区分所有者として議決権を持ちます。住んでいるのは賃借人でも、規約改正などの重要事項を決めるのは所有者です。遠方に住んでいて総会に出席できない場合は、委任状や議決権行使書を活用することで意思表示が可能です。投資物件であっても、議決権を放置せず積極的に行使することが資産価値の維持につながります。
IT総会（オンライン総会）はどのマンションでも開催できますか？
IT総会を開催するには、管理規約にオンライン開催を認める規定を盛り込んでおくことが望ましいとされています。改正された標準管理規約ではWeb会議システム等を利用した総会・理事会の開催が想定されていますが、現行の自マンション規約に該当する規定がない場合は、まずその点を整備する必要があります。導入の際は、参加方法や議決権行使の手続きを明確にし、すべての区分所有者が参加できる環境を整えることが重要です。
管理会社に任せていれば、改正対応は自動的に行われますか？
管理会社が改正情報を提供してくれることは多いものの、実際に規約を変更するかどうかを決めるのは管理組合（区分所有者）です。管理会社はあくまでサポート役であり、総会の決議がなければ規約は変わりません。「任せているから大丈夫」と考えず、理事会や総会で改正対応の進捗を確認し、必要に応じて自ら声を上げる姿勢が求められます。
賃貸に出しているオーナーが規約改正で確認すべき条項
自ら居住する区分所有者と、賃貸に出している投資オーナーとでは、規約改正で影響を受ける条項が異なります。総会資料が届いたときに、まずどこを開くべきかを絞っておくと、限られた時間でも判断を誤りにくくなります。
| 確認する条項 | 賃貸オーナーへの影響 | 見るポイント |
|---|---|---|
| 専有部分の用途制限 | 民泊・事務所利用・SOHOの可否が変わる | 住宅専用の定めが追加・強化されていないか |
| 賃借人に関する届出義務 | 入居者情報の提出が新たに求められる場合がある | 提出項目・期限・違反時の扱い |
| 組合員資格・連絡先の届出 | 通知が届かず決議を見逃すリスクに直結 | 登録住所の変更手続きの方法 |
| 専用使用部分の範囲 | バルコニー・専用庭の修繕負担の切り分けが変わる | オーナー負担と入居者負担の境界 |
| 修繕積立金の改定条項 | 将来の値上げ幅と収支計画に影響 | 段階増額の有無と改定時期 |
| 議決権行使の方法 | 遠方からの意思表示のしやすさが変わる | 書面・電磁的方法・オンライン出席の可否 |
とくに見落とされやすいのが、組合員名簿に登録している送付先住所です。所有する住戸をそのまま登録していると、招集通知が入居者の郵便受けに届いてオーナー本人が確認できません。登録先を実際の居所に更新しておくことが、決議への関与を確保する前提になります。
規約改正の総会に向けた実務チェックリスト
規約改正は特別決議事項にあたるため、当日の賛否だけでなく、そこに至るまでの手続きの適正さが後の効力を左右します。理事会側で進める場合も、オーナーとして提案側に回る場合も、次の項目を順に潰しておくと差し戻しを避けられます。
- 現行規約の制定年と直近の改正年を確認し、どの版のひな形をベースにしているかを特定する
- 改正が必要な条項を「法の強行規定に反するもの」「任意規定で見直しが望ましいもの」に仕分けする
- 新旧対照表を作成し、変更箇所と変更理由を1条ずつ並べて可視化する
- 専用使用権など特定の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす改正が含まれていないかを確認する（含まれる場合は当該者の承諾が必要）
- 総会の招集通知に議案の要領を記載する。規約変更のような特別決議事項では議案の要領の通知が求められる
- 説明会を総会の前に別途開催し、質疑の記録を残す
- 委任状・議決権行使書の様式を配布し、回収状況を期日前に把握する
- 可決後は議事録を作成・保管し、改正後の規約全文を全区分所有者に配布する
手順のうち最も争いになりやすいのが、特定の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合の承諾です。1階住戸の専用庭や店舗部分の使用条件を変更する議案では、多数決で可決しても当該区分所有者の承諾がなければ効力が争われる可能性があります。該当しそうな条項がある場合は、議案化の前に個別の合意を取り付けておくのが安全です。
賃貸に出していると総会の通知が届きません。どうすればよいですか？
規約を改正しないまま総会決議をした場合、その決議は無効になりますか？
1階の専用庭の条件を変える議案は多数決だけで通せますか？
まとめ
2025年のマンション標準管理規約改正は、決議要件の緩和やIT総会の整備など、これからのマンション管理を大きく左右する内容を含んでいます。標準管理規約自体に法的拘束力はないものの、その背景にある法改正を反映したものであり、対応を怠ると総会決議の無効化や修繕・建替えの停滞、さらには資産価値の低下といったリスクにつながります。
改正対応を進めるうえで重要なのは、次の3つのポイントです。
- 現行規約と最新版の差分を把握する：自マンションの規約がどのひな形をベースにしているかを確認し、見直すべき項目を洗い出す
- 理事会で論点を整理し、優先度の高い項目から改正案をまとめる：すべてを一度に変えず、緊急度の高いものから着実に進める
- 説明会・総会で住民の合意を丁寧に得る：特別決議が必要なため、事前の対話と情報共有を徹底する
賃貸経営の収益性や出口戦略を考えるオーナーにとって、管理規約の適正化は資産価値を守るための重要な投資です。管理会社任せにせず、議決権を積極的に行使し、必要に応じてマンション管理士などの専門家の力も借りながら、早めに対応を進めましょう。改正の流れを正しく理解し、計画的に動くことが、これからの安定した賃貸経営への第一歩となります。
