家賃値上げを拒否されたらオーナーはどうする？対応方法を解説

「家賃の値上げを打診したら入居者に拒否されてしまった……」「固定資産税や修繕費が上がっているのに、このまま据え置くしかないのだろうか？」

物価上昇や維持管理コストの増加を背景に、家賃の見直しを検討するオーナーは年々増えています。しかし、家賃の値上げには原則として借主との合意が必要であり、交渉が思うように進まないケースは珍しくありません。さらに、対応を誤ると入居者との関係が悪化し、退去や空室につながるリスクもあります。

この記事では、家賃値上げを拒否されたときにオーナーが取るべき具体的な対応方法を、法律の根拠・交渉の手順・費用感・FAQまで含めて体系的に解説します。賃貸経営の収益を守りながら、トラブルを回避するための実践的な知識を整理しましょう。

家賃値上げを借主が拒否できる理由と借主の権利

オーナーが家賃の値上げを希望していても、借主が必ず応じなければならないわけではありません。賃貸借契約において、家賃の改定は原則として貸主と借主双方の「合意」によって成立するためです。オーナーから値上げ通知を行ったとしても、借主が納得できなければ拒否することができます。

借地借家法が定める「賃料増減額請求権」とは

借地借家法第32条では、土地・建物に対する税負担の増加、物価その他経済事情の変動、近隣の同種建物との家賃比較などにより賃料が不相当になった場合に、貸主・借主の双方が賃料の増額・減額を請求できると定められています。つまり「請求する権利」はオーナーにありますが、同時に借主にも「減額を請求する権利」「増額を拒否する権利」が認められているのです。

重要なのは、「請求できること」と「値上げが認められること」は別であるという点です。オーナーが一方的に通知しても、それだけで家賃が法的に確定するわけではありません。

借主が値上げを拒否できる主なケース

• 値上げの理由・根拠が明確に示されていない
• 周辺相場と比べて値上げ幅が過大である
• 契約書に「賃料の改定は協議による」と定められている
• 「一定期間は賃料を増額しない」という不増額特約がある

借主には、値上げの理由を確認し、納得できなければ交渉する権利があります。オーナー側としては、まずこの前提を理解したうえで、感情的にならず根拠を整えて交渉に臨むことが大切です。

オーナー・大家が家賃値上げを請求できる正当な理由

家賃の値上げは、オーナーの判断だけで自由に行えるものではありません。借地借家法では、賃料が現在の経済状況や周辺相場と比べて不相当になった場合に、貸主が賃料増額を請求できると定めています。具体的にどのような理由が「正当」と認められやすいのかを整理しましょう。

正当な理由として認められやすい3つの代表例

正当な理由	具体例	認められやすさ
税負担の増加	固定資産税・都市計画税の上昇、評価額の見直し	高い
物価・経済事情の変動	管理費・修繕費・人件費・保険料などの上昇	中〜高
近隣相場との乖離	長期据え置きで周辺の同種物件より家賃が著しく低い	高い

特に多いのが固定資産税・都市計画税の増加です。物件を維持するコストが上昇している場合は、家賃の見直しが合理的と判断されやすくなります。また、長期間にわたって家賃を据え置いている物件では、知らないうちに周辺相場との開きが大きくなっているケースも少なくありません。

正当な理由として認められにくいケース

• 「収益を増やしたい」というオーナー個人の希望
• 「ローン返済が苦しくなった」という貸主の資金事情
• 感情的な理由（入居者と折り合いが悪いなど）

これらは法律上の「正当な理由」には該当しません。値上げを請求する際は、客観的なデータ（税額の通知書、周辺相場資料、修繕費の見積もりなど）を用意することが交渉成功のカギになります。

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家賃値上げを拒否されたときの対応方法｜交渉で失敗しないポイント

家賃値上げを拒否された場合でも、すぐに調停や裁判へ進む必要はありません。むしろ、まずは丁寧な話し合いで合意を目指すことが、コストもリスクも最小限に抑える最善の方法です。ここでは、交渉を成功させる3つのステップを解説します。

STEP1｜話し合いで値上げの理由を説明する

最初に行うべきは、値上げの背景と理由を誠実に説明することです。固定資産税が上がった、修繕費が増えた、相場と乖離しているなど、具体的な事情を伝えれば、入居者も一定の理解を示しやすくなります。「なぜ今、いくら上げる必要があるのか」を数字で示すことが信頼につながります。

STEP2｜周辺相場や根拠資料を提示する

口頭での説明だけでは説得力に欠けます。次の資料を用意して提示しましょう。

• 固定資産税・都市計画税の納税通知書（増額の証拠）
• 近隣の同条件物件の募集家賃データ（ポータルサイトの一覧など）
• 修繕・設備更新の見積書や領収書
• 不動産会社による賃料査定書

客観的な根拠があるほど、値上げの正当性が伝わりやすくなります。

STEP3｜条件の見直しや段階的な値上げで合意を目指す

一度に大幅な値上げを求めると拒否されやすくなります。次のような折衷案・代替案を提示することで、双方が納得できる着地点を探りましょう。

提案方法	内容	効果
段階的値上げ	1年目+1,500円、2年目+1,500円など分割	負担感を緩和し合意しやすい
設備改善とセット	エアコン・給湯器の更新と引き換えに値上げ	納得感が高まる
更新料の調整	値上げの代わりに更新料を据え置き・減額	総額の負担を調整できる
長期契約の提案	値上げ幅を抑える代わりに定期借家へ移行	安定した入居を確保

たとえば月額3,000円の値上げを希望する場合でも、設備更新と組み合わせたり、2年かけて段階的に上げたりすることで、入居者の心理的抵抗を大きく下げられます。「退去されて空室期間が発生するより、合意を優先する」という視点も重要です。

家賃値上げを拒否されたからといって退去・追い出しはできる？

結論からいえば、家賃値上げを拒否されたことを理由に、入居者を一方的に退去させることはできません。借地借家法では借主が手厚く保護されており、契約更新の拒絶や解約には「正当事由」が必要とされます。

「値上げに応じなかった」という事実だけでは、この正当事由には該当しないのが原則です。仮に強引に退去を迫れば、違法な追い出し行為とみなされ、損害賠償請求を受けるリスクもあります。

値上げを拒否された後も契約は継続する

値上げ交渉が決裂しても、賃貸借契約そのものは従前の家賃のまま継続します。借主が拒否した場合、借主は「相当と認める額の家賃」を支払い続ければよいとされており（借地借家法第32条第2項）、オーナーは受領を拒否できません。最終的に増額が認められた場合は、差額に年1割の利息を付けて精算する仕組みになっています。

つまり、「値上げに応じないなら出て行ってほしい」という対応は通用しないことを理解しておく必要があります。

話し合いで解決しない場合は調停・裁判を検討する

話し合いで合意できない場合、法的手続きへ進むことになります。ただし、いきなり裁判は起こせません。賃料増額については「調停前置主義」がとられており、訴訟の前に必ず調停を申し立てる必要があります。

解決までの流れ

• 内容証明郵便で増額請求：値上げの意思と理由を正式に通知する
• 賃料増額調停の申し立て：簡易裁判所に申し立て、調停委員を交えて協議
• 賃料増額請求訴訟：調停不成立の場合に提訴。不動産鑑定により適正賃料を判断

手続き	期間の目安	主な費用
内容証明郵便	即日〜数日	約1,500〜2,000円（行政書士依頼で1〜3万円）
賃料増額調停	3〜6か月程度	収入印紙数千円＋郵券＋弁護士費用
賃料増額訴訟	半年〜1年以上	印紙代＋鑑定費用（20〜50万円）＋弁護士費用

訴訟になると不動産鑑定士による鑑定費用だけで20〜50万円程度かかることもあり、時間とコストの負担は決して小さくありません。値上げ幅が月数千円程度であれば、裁判費用を回収するのに何年もかかるケースもあります。そのため、費用対効果を見極めたうえで、できるだけ話し合いや調停での解決を目指すのが現実的です。

家賃値上げ交渉にかかる費用・期間の目安

家賃値上げを進める際、どの段階でどれだけのコストと時間がかかるのかを把握しておくと、判断を誤りにくくなります。以下に全体像をまとめました。

段階別の費用・期間まとめ

段階	期間の目安	費用の目安
① 任意交渉（話し合い）	1〜2か月	ほぼ無料（書面作成費用程度）
② 内容証明郵便での請求	数日〜2週間	1,500円〜3万円
③ 賃料増額調停	3〜6か月	数千円〜数十万円（弁護士費用含む）
④ 賃料増額請求訴訟	半年〜1年以上	30〜80万円程度（鑑定・弁護士費用含む）

このように、段階が進むほど費用と期間は大きく膨らみます。まずは①の任意交渉に十分な時間をかけ、入居者の理解を得る努力をすることが、結果的に最もコストを抑えられる方法です。値上げ額がわずかな場合、訴訟まで進めると赤字になるケースも珍しくありません。

家賃値上げを成功させるためのポイント

家賃値上げをスムーズに進め、入居者との関係を損なわないためには、いくつかの押さえておくべきポイントがあります。

客観的な根拠を準備する

「周辺の家賃が上がっているから」と口頭で説明するだけでは、入居者は納得しにくいものです。近隣の類似物件の家賃相場、固定資産税の上昇額、修繕・管理コストの増加など、具体的な数字や資料を示すことで、値上げの正当性が伝わりやすくなります。不動産会社に依頼して周辺相場の資料を作成してもらうのも有効です。

丁寧なコミュニケーションを心がける

値上げの通知は、いきなり書面を送りつけるのではなく、事前に事情を説明し、入居者の立場にも配慮した伝え方を意識しましょう。長く住んでいる優良な入居者であれば、値上げ幅を抑える、設備の更新をあわせて提案するなど、双方が納得できる落としどころを探ることが大切です。

専門家に相談する

交渉が難航しそうな場合や、法的手続きを視野に入れる場合は、早めに弁護士・不動産会社・賃貸管理会社などの専門家に相談しましょう。適正な家賃水準の判断や、トラブルを避けた進め方についてアドバイスを受けられます。特に複数の物件を所有しているオーナーは、管理会社に交渉を一任することで負担を大きく減らせます。

よくある質問（FAQ）

値上げ通知の書き方と、送付前に揃える根拠資料

交渉が決裂するケースの多くは、通知の内容が「値上げします」という結論だけで、根拠が示されていないパターンです。借地借家法第32条が定めるのは「賃料が不相当となったとき」の増額請求権であり、不相当であることを示す材料を用意できるかが交渉の分かれ目になります。

調停や訴訟に進んだ場合、通知の到達日が増額の起算点として争点になります。口頭やメールではなく配達証明付きの内容証明郵便で送っておくと、到達日を客観的に示せます。

通知に記載する項目	具体的な書き方	裏付けに使う資料
現行賃料と改定後賃料	金額と差額を明記	現行の賃貸借契約書
増額の理由	借地借家法第32条の該当事由を特定して記載	下記の根拠資料一式
税負担の増加	「令和○年度と比較し年額○円増加」	固定資産税・都市計画税の納税通知書（複数年分）
近隣相場との乖離	同種・同規模物件の募集賃料を列挙	ポータルサイトの募集事例、管理会社作成の査定書
維持管理費の上昇	設備更新・修繕の実費を記載	工事請負契約書・領収書
適用希望日	「令和○年○月分の賃料から」	—
協議の申し入れ	回答期限と連絡方法を明示	—

内容証明郵便の費用は、文書1枚あたりの内容証明料に加え、書留料金・配達証明料などが必要で、実務上は総額2,000円前後が目安になります（郵便料金は改定されることがあるため、差出時に窓口で確認してください）。

なお、増額請求は請求が相手方に到達した時点から将来に向かって効力を生じるものとされており、過去にさかのぼって増額分を請求することは原則としてできません。値上げを検討し始めた時点で早めに通知しておくことが、実質的な差につながります。

協議中の賃料の受け取り方｜受領拒否と供託への対応

値上げ交渉が長引くと、賃料をいくら受け取るべきかという実務問題が発生します。ここでの対応を誤ると、後から「増額に同意していなかった」「オーナーが従来額で納得した」と主張される余地を残してしまいます。

• 協議が調わない間、借主は自らが相当と認める額（通常は従来の賃料額）を支払えばよいとされています。借主がこの額を払っている限り、債務不履行にはあたりません
• 従来額の受け取りを拒否すると、借主が法務局へ供託する対応を取ることがあり、オーナー側に回収の手間が増えるだけになりがちです
• 受け取る際は「増額請求分の内金として受領する」旨を書面やメールで明示しておくと、従来額での合意と受け取られるリスクを下げられます
• 最終的に裁判で増額が確定した場合、確定額と既払額の差額には年1割の利息を付して支払うよう借地借家法第32条第2項が定めています
• 調停は原則として訴訟の前に申し立てる必要があります（調停前置主義）。申立費用は請求額に応じた収入印紙と郵便切手で、数千円台からが目安です
• 調停・訴訟では不動産鑑定士による適正賃料の鑑定が求められることがあり、鑑定費用は物件規模により数十万円に及ぶこともあります。増額見込み額と費用を比較して進退を判断してください

増額幅が月数千円にとどまる場合、調停・鑑定費用を回収するには数年単位の期間が必要になる計算です。法的手続きに進む前に、更新時の条件見直しや設備更新とセットにした提案など、合意を得やすい方法を検討する余地があります。具体的な進め方は、個別事情によって判断が分かれるため弁護士に相談することをおすすめします。

まとめ

家賃の値上げは、オーナーにとって正当な権利である一方、借地借家法によって入居者の居住権も強く保護されているため、一方的に進めることはできません。入居者に値上げを拒否された場合でも、強制的に退去させることはできず、話し合い→内容証明郵便での請求→賃料増額調停→訴訟という段階的なプロセスを踏む必要があります。

特に重要なのは、賃料増額には調停前置主義が適用され、いきなり訴訟はできないという点です。また、訴訟まで進めば不動産鑑定費用や弁護士費用で数十万円のコストがかかるため、値上げ幅によっては費用倒れになるリスクもあります。

トラブルを避け、円滑に値上げを実現するためには、以下のポイントを意識しましょう。

• 周辺相場や税負担の増加など客観的な根拠を用意する
• 入居者への丁寧な説明と配慮を心がける
• 難航しそうな場合は早めに専門家へ相談する
• 費用対効果を見極め、できるだけ話し合い・調停での解決を目指す

家賃値上げは、長期的に安定した賃貸経営を続けるうえで避けられない判断のひとつです。法的なルールを正しく理解し、入居者との良好な関係を維持しながら、無理のない形で進めていくことが成功の鍵となります。判断に迷ったときは、不動産会社や弁護士などの専門家の力を借りながら、慎重に対応していきましょう。