この記事の要点
- 分譲マンションには「建物管理（管理組合向け）」と「賃貸管理（オーナー向け）」の2種類があり、部屋を貸すなら賃貸管理会社が別途必要になる
- 賃貸管理を委託すれば、入居者募集・家賃回収・トラブル対応の負担を大幅に減らせる。管理手数料の相場は家賃の5%前後
- 区分マンションは1戸単位の管理になるため、客付け力・区分管理の実績・対応スピードで管理会社を選ぶのが失敗しないコツ
「マンションを貸したいけれど、管理会社へ依頼したほうがいいのかわからない」と悩んでいる区分マンションオーナーの方も多いのではないでしょうか。分譲マンションには、建物全体を管理する管理会社がすでに入っているケースが一般的です。
しかし、部屋を賃貸に出す場合は、入居者募集や家賃回収、トラブル対応などを行う「賃貸管理会社」が別で必要になります。この2つを混同したまま貸し出してしまうと、「思っていた以上に手間がかかる」「空室が埋まらない」といった失敗につながりかねません。
この記事では、区分マンションを貸す際の賃貸管理会社の役割や依頼するメリット、手数料の相場、そして管理会社選びで失敗しないためのポイントまで、数字や比較表を交えてわかりやすく解説します。これからマンションを貸す方も、すでにオーナーとして悩んでいる方も、ぜひ最後までご覧ください。
区分マンションを貸すときは「管理会社」が2種類ある
区分マンションを貸す際は、「すでにマンションの管理会社があるのに、なぜ別で管理会社が必要なのか」と疑問に感じる方も多いのではないでしょうか。
結論から言うと、分譲マンションには「建物全体を管理する会社」と「オーナーの賃貸運営をサポートする賃貸管理会社」の2種類があり、役割がまったく異なります。それぞれの違いを整理しておきましょう。
| 項目 | 建物管理会社（マンション管理会社） | 賃貸管理会社 |
|---|---|---|
| 依頼主 | 管理組合（区分所有者全員） | 個々のオーナー |
| 管理対象 | 共用部・建物全体 | 専有部（貸し出す部屋） |
| 主な業務 | 共用部清掃・設備点検・修繕・管理組合運営 | 入居者募集・家賃回収・トラブル対応・退去精算 |
| 費用負担 | 管理費（毎月の積立金等） | 管理手数料（家賃の5%前後） |
| 賃貸経営への関与 | なし | あり（収益を左右する） |
マンション全体を管理する管理会社（建物管理）
分譲マンションには、管理組合から委託を受けてマンション全体を管理する会社が入っているのが一般的です。主な業務は次のとおりです。
- エントランスや廊下など共用部の清掃
- エレベーターや給排水設備などの点検・保守
- 大規模修繕の計画・実施サポート
- 管理組合の運営・総会サポート、管理費・修繕積立金の収支管理
これはあくまで建物全体を維持管理するためのものであり、オーナーが貸し出す部屋の入居者対応や家賃管理を行うものではありません。つまり、建物管理会社に管理費を支払っていても、賃貸経営そのものはサポートされない点に注意が必要です。
賃貸運営を行う賃貸管理会社（賃貸管理）
一方、賃貸管理会社は、オーナーが部屋を貸す際の賃貸運営を専門的にサポートする会社です。具体的には次のような業務を担います。
- 入居者募集（広告掲載・内見対応）
- 賃貸借契約の締結・更新手続き
- 家賃の回収・滞納督促・送金
- 入居者からのクレーム・設備トラブル対応
- 退去立会い・原状回復・敷金精算
転勤や相続などで遠方に住んでいる場合や、本業が忙しく入居者対応が難しい場合は、賃貸管理会社へ依頼することで管理負担を大幅に減らせます。区分マンション1戸だけの賃貸であっても、こうした実務は意外と手間がかかるため、多くのオーナーが賃貸管理会社を活用しています。
マンションを貸す際に賃貸管理会社へ依頼するメリット・デメリット
賃貸管理会社へ依頼するかどうかを判断するために、メリットとデメリットの両方を理解しておきましょう。
メリット①：入居者募集や契約手続きを任せられる
賃貸経営でもっとも重要なのが「入居者を見つけること」です。賃貸管理会社は、不動産ポータルサイトへの掲載や仲介業者へのネットワークを活用し、効率的に入居者を募集してくれます。
個人で募集する場合、相場に合った家賃設定や魅力的な広告作成、内見対応、契約書類の作成など多くの手間がかかります。これらをプロに任せられるのは大きなメリットです。
メリット②：家賃回収やトラブル対応の負担を減らせる
賃貸経営でストレスになりやすいのが、家賃滞納や入居者間トラブルへの対応です。賃貸管理会社へ依頼すれば、家賃の回収・滞納督促・夜間の設備トラブルなどに代わりに対応してくれます。
とくに滞納督促は、オーナー自身が行うと精神的な負担が大きく、法的な知識も求められます。専門会社に任せることで、こうしたリスクとストレスを大きく軽減できます。
メリット③：転勤・相続など遠方でも管理しやすい
転勤で住んでいた分譲マンションを貸し出すケースや、相続で取得した物件を遠方から管理するケースでは、オーナー自身が現地対応するのは現実的ではありません。賃貸管理会社へ委託すれば、物件から離れた場所に住んでいても安心して賃貸経営を続けられます。
デメリット：管理手数料とコントロールの一部を手放す
一方でデメリットもあります。最大のものは管理手数料というコストです。家賃の5%前後が毎月かかるため、その分手取り収入は減ります。また、入居者対応の一部を会社に任せるため、対応スピードや品質が管理会社の質に左右される点も理解しておく必要があります。
| 委託管理 | 自主管理 | |
|---|---|---|
| 手間 | 少ない | 多い |
| コスト | 家賃の約5% | ほぼ無料 |
| 専門知識 | 不要 | 必要 |
| 遠方対応 | 可能 | 困難 |
| 向いている人 | 本業が忙しい・遠方在住 | 近隣在住・時間に余裕がある |
賃貸管理会社の主な業務内容とは
賃貸管理会社の業務は、大きく「入居者募集（客付け）」「家賃管理」「入居中・退去対応」の3つに分けられます。それぞれ詳しく見ていきましょう。
入居者募集・客付け業務
空室を埋めるための募集活動です。具体的には以下を行います。
- 適正な家賃設定の提案（周辺相場の調査）
- SUUMO・HOME’Sなどポータルサイトへの掲載
- 仲介業者への物件情報の提供
- 内見対応・入居審査・契約手続き
この客付け力こそ、賃貸経営の収益を左右する最重要ポイントです。空室期間が1か月縮まるだけで、家賃8万円の物件なら年間8万円分の収入差が生まれます。
家賃回収・滞納督促
毎月の家賃を回収し、オーナーへ送金する業務です。万が一滞納が発生した場合は、入居者への督促や保証会社への請求手続きも代行します。家賃保証会社を利用する契約であれば、滞納時も家賃が保証されるため、オーナーの収入が安定します。
クレーム・修繕・退去対応
入居中の設備故障や騒音などのクレーム対応、退去時の立会い・原状回復・敷金精算までを担います。深夜・休日のトラブルにも対応してくれる会社が多く、オーナーが直接連絡を受けることはほとんどありません。
マンションを貸す際の管理会社手数料の相場
賃貸管理を委託する際にかかる費用は、大きく「毎月の管理手数料」と「契約時のスポット費用」に分かれます。
毎月の管理手数料は家賃の5%前後が相場
一般的な賃貸管理（集金代行型）の管理手数料は家賃の3〜5%程度が相場です。たとえば家賃10万円の区分マンションなら、月3,000〜5,000円程度が目安となります。
| 家賃 | 管理手数料（5%の場合） | 年間負担 |
|---|---|---|
| 7万円 | 3,500円/月 | 約42,000円 |
| 10万円 | 5,000円/月 | 約60,000円 |
| 15万円 | 7,500円/月 | 約90,000円 |
契約時にかかるその他の費用
毎月の手数料以外に、入居者が決まったタイミングなどで以下の費用が発生する場合があります。
- 仲介手数料（広告料・AD）：家賃の1〜2か月分が目安
- 更新手数料：更新家賃の0.5か月分程度
- 原状回復費用：退去時の状態に応じて実費
手数料の安さだけで選ぶと、客付け力が弱く空室期間が長引いて、結果的に損をするケースもあります。手数料とサービス内容のバランスで判断することが大切です。
管理委託の3つの契約形態と選び方
賃貸管理の委託方法には主に3つの形態があります。それぞれの特徴を理解して、自分に合った契約を選びましょう。
| 形態 | 内容 | 手数料目安 | 向いている人 |
|---|---|---|---|
| 集金代行（一般管理） | 募集・家賃回収・対応を委託。空室時は家賃収入なし | 家賃の3〜5% | 手取りを多くしたい人 |
| サブリース（一括借上げ） | 管理会社が借上げ、空室でも一定の家賃を保証 | 家賃の10〜20% | 収入を安定させたい人 |
| 自主管理 | すべてオーナー自身で対応 | 無料 | 近隣在住・時間に余裕がある人 |
