マンションを高く売るには？価格を上げるコツ・売却時期・注意点を解説

マンションを売却するとき、誰もが「少しでも高く売りたい」と考えるものです。しかし、「とりあえず1社に査定を依頼するだけ」では、相場より数百万円も安く売れてしまうケースが珍しくありません。実際、複数社査定と1社査定では最終成約額に5〜10%（3,000万円の物件で150万〜300万円）の差がつくこともあります。

この記事では、マンションを高く売るためのコツをはじめ、売却前にやるべき準備や注意点、高く売れやすいマンションの特徴、費用感・売却スケジュールまで、不動産オーナー・投資家の視点も交えてわかりやすく解説します。

マンションを高く売るには事前準備が重要

マンションを高く売るためには、売却活動を始める前の「事前準備」が最も重要です。準備が不十分なまま売却を進めると、相場より安く売れてしまったり、売却期間が長引いて結局値下げを余儀なくされたりする可能性が高まります。

「不動産会社に任せれば安心」と考えてしまいがちですが、売主自身が相場や売却の流れを把握しておくことで、価格交渉や不動産会社選びでも失敗しにくくなります。ここでは、売却前に必ず行いたい3つの準備を解説します。

1. 相場を自分で調べておく

まず行うべきは、自分のマンションのおおよその相場を把握することです。相場を知らないまま査定を受けると、不当に安い査定額を提示されても気づけません。以下の無料ツールで近隣の取引事例を確認しましょう。

• レインズ・マーケット・インフォメーション：実際の成約価格を確認できる（国土交通省指定機関運営）
• 不動産情報ライブラリ（旧・土地総合情報システム）：実際の取引価格を地域・時期別に検索可能
• 大手不動産ポータルサイト：同じマンション・近隣物件の売出中価格を確認

2. 複数の不動産会社に査定を依頼する

査定は必ず3〜6社に依頼するのが鉄則です。1社だけの査定では、その金額が高いのか安いのか判断できません。机上査定（簡易査定）と訪問査定の違いを理解しておきましょう。

査定の種類	所要時間	精度	向いているケース
机上査定（簡易査定）	即日〜数日	低〜中	まず相場感を知りたい段階
訪問査定	30分〜1時間＋数日	高	本格的に売却を進める段階

3. 売却スケジュールに余裕を持つ

マンション売却は、査定から引き渡しまで一般的に3〜6カ月かかります。住み替えやローン残債の都合で「○月までに売らなければ」と焦ると、買主の値下げ交渉に応じざるを得なくなりがちです。最低でも半年程度の余裕を持って動き出すことで、納得のいく価格で売却しやすくなります。

マンション売却の流れと期間の目安

高く売るためには、売却全体の流れを理解しておくことが欠かせません。各ステップでやるべきことと所要期間の目安は以下のとおりです。

ステップ	内容	期間の目安
①相場調査・査定依頼	複数社へ査定依頼、相場把握	1〜2週間
②媒介契約の締結	不動産会社を選び契約	数日
③売却活動・内覧対応	広告掲載、内覧、価格交渉	1〜3カ月
④売買契約	買主と契約、手付金受領	1日
⑤決済・引き渡し	残金受領、所有権移転	契約後1〜2カ月

媒介契約の3種類を理解する

不動産会社と結ぶ媒介契約には3種類があり、選び方で売却の進み方が変わります。

契約種類	複数社契約	自己発見取引	報告義務	レインズ登録
一般媒介	可能	可能	任意	任意
専任媒介	不可	可能	2週間に1回以上	7日以内
専属専任媒介	不可	不可	1週間に1回以上	5日以内

人気エリアの物件なら一般媒介で各社を競わせる戦略も有効ですが、確実なサポートを受けたい場合は専任媒介が無難です。

マンションを高く売るためのコツ

マンションを高く売るためには、単に売り出すだけではなく、売却時期・見せ方・価格設定を工夫することが大切です。ここでは少しでも高く売るために押さえておきたいポイントを解説します。

売れやすい時期を狙う

需要が高まる時期を狙うことで、高値で売れる可能性が高まります。一般的に1〜3月は転勤・入学・就職などで引っ越し需要が増えるため、不動産市場が活発になりやすい傾向があります。次いで9〜10月の秋の異動シーズンも狙い目です。

時期	需要	特徴
1〜3月	最も高い	新生活需要のピーク。買主が多く競争が起きやすい
9〜10月	やや高い	秋の異動シーズン。次の繁忙期
8月・12月	低い	夏季・年末は動きが鈍くなりやすい

1〜3月に成約させたい場合、内覧対応や価格交渉の期間を見込んで11〜12月頃から売り出すのが理想的です。ただしエリアや市況によって動きは変わるため、不動産会社と相談しながらタイミングを見極めましょう。

内覧前は掃除・整理整頓を徹底する

マンション売却では内覧時の第一印象が成約を大きく左右します。室内が散らかっていたり生活感が強すぎたりすると、購入希望者にマイナス印象を与えてしまいます。特に以下のポイントは重点的に対応しましょう。

• 水回り（キッチン・浴室・トイレ・洗面）：汚れ・水垢・においが目立つため最重要
• 玄関：第一印象を決める場所。靴を片付け、明るく清潔に
• 窓・バルコニー：採光と眺望のアピールポイント
• 収納：開けられることを想定し中も整理しておく

自力での清掃が難しい場合は、プロのハウスクリーニング（水回り中心で2万〜5万円程度）を利用すると、内覧時の印象が大きく向上します。家具や荷物を減らして室内をすっきり見せることで、部屋を広く感じてもらえる効果もあります。

中古物件のハウスクリーニングはどこまでやるべきか｜オーナー視点で考える費用と効果

写真の見せ方にこだわる

マンション売却では、掲載写真の質によって問い合わせ数が大きく変わります。買主の多くはポータルサイトの写真を見て内覧するかどうかを判断するため、写真は「最初の関門」です。

• カーテンを開けて自然光を取り入れ、室内照明もつけて明るく撮影する
• 晴れた日の午前〜昼間に撮影する
• 生活感のある物（洗濯物・私物）は片付ける
• 眺望・共用施設・周辺環境の写真も加えて魅力を伝える

不動産会社によってはプロカメラマンによる撮影サービスを行っているため、媒介契約前に確認しておくとよいでしょう。

売出価格は慎重に設定する

売出価格の設定は、高く売れるかどうかを決定づける最重要ポイントです。高すぎると問い合わせが入らず売れ残り、低すぎると損をします。一般的な戦略は以下の通りです。

• 相場（査定額）より5〜10%程度高めに売出価格を設定し、値下げ交渉の余地を残す
• 3,980万円など「端数を意識した価格」で検索にかかりやすくする
• 反響が少ない場合は1〜2カ月を目安に価格を見直す

売れ残ると「値下げされた物件」という印象がつき、結果的に相場以下になりやすいため、最初の価格設定は不動産会社と十分に相談して決めましょう。

高く売れやすいマンションの特徴

マンションには高値がつきやすい物件の共通点があります。自分の物件がどの特徴に当てはまるかを把握しておくと、売却戦略を立てやすくなります。

駅近・人気エリアにある

最も価格に影響するのが立地です。一般的に駅徒歩7分以内は資産価値が落ちにくく、徒歩10分を超えると評価が下がりやすい傾向があります。加えて、再開発が進むエリアや、商業施設・学校・病院が充実したエリアは需要が安定しています。

高層階・角部屋・日当たりが良い

同じマンション内でも、住戸の条件によって価格は変わります。眺望・採光・通風・プライバシーに優れた住戸は人気が高く、高値で売却しやすくなります。

• 高層階：眺望・採光に優れ、低層階よりプラス評価されやすい
• 角部屋：窓が多く採光・通風が良い。プライバシー性も高い
• 南向き・日当たり良好：明るさ重視の買主に人気

管理状態が良い

「マンションは管理を買え」と言われるほど、管理状態は資産価値を左右します。エントランスや共用部が清潔に保たれ、修繕計画が適切に運用されているマンションは買主からの評価が高くなります。以下の点が良好だと高く売りやすくなります。

• 長期修繕計画が策定され、大規模修繕が適切に実施されている
• 修繕積立金が十分に積み立てられている（不足は買主のマイナス材料）
• 共用部・エントランスが清掃され美観が保たれている

マンション売却にかかる費用と税金

「高く売る」とは、最終的に手元に残る金額を最大化することです。売却には各種費用や税金がかかるため、事前に把握しておきましょう。

費用・税金	金額の目安	備考
仲介手数料	売却価格×3%＋6万円＋消費税（上限）	3,000万円なら約105.6万円
印紙税	1万〜3万円程度	売買価格 抵当権抹消費用	1,000〜2万円程度	司法書士報酬込みで1〜2万円が一般的
譲渡所得税	利益額×税率	所有期間により税率が変動
引越し費用・その他	数万〜数十万円	ハウスクリーニング等を含む

仲介手数料

不動産会社へ支払う成功報酬で、売却にかかる費用の中で最も大きな割合を占めます。売買価格が400万円を超える場合、「売却価格×3%＋6万円＋消費税」が上限額です。あくまで上限であり、交渉によって割引される場合もあります。

譲渡所得税（所有期間で税率が変わる）

マンションを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して税金がかかります。所有期間によって税率が大きく異なる点に注意が必要です。

区分	所有期間	税率（所得税＋住民税）
短期譲渡所得	5年以下	約39.63%
長期譲渡所得	5年超	約20.315%

所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されます。5年前後で売却を検討している場合は、長期譲渡所得の税率が適用されるタイミングを意識すると、税負担を大きく抑えられます。

使える特例・控除を活用する

マイホーム（居住用財産）を売却する場合、税負担を軽減できる特例が用意されています。条件を満たせば大きな節税につながるため、必ず確認しておきましょう。

• 3,000万円特別控除：居住用財産の譲渡所得から最大3,000万円を控除できる
• 軽減税率の特例：所有期間10年超の場合、さらに低い税率が適用される
• 買い替え特例：一定の条件下で課税を将来に繰り延べできる

特例の適用には確定申告が必要です。利益が出た場合はもちろん、特例を使って税額がゼロになる場合でも申告が必須となるため、忘れないようにしましょう。

マンション売却で注意すべきポイント

高く売ることばかりに気を取られると、思わぬトラブルや損失を招くことがあります。以下のポイントに注意しましょう。

相場とかけ離れた高値設定をしない

少しでも高く売りたいからと相場を大きく上回る価格を設定すると、内覧の問い合わせ自体が入らず、結果として売れ残ってしまいます。長期間売れ残った物件は「何か問題があるのでは」と買主に警戒され、最終的に相場以下まで値下げせざるを得なくなるケースも少なくありません。

契約不適合責任に注意する

引き渡し後に雨漏りや設備の故障など、契約内容と異なる不具合（契約不適合）が見つかると、売主が修繕費用の負担や損害賠償を求められることがあります。トラブルを避けるためにも、把握している不具合は隠さず正直に告知することが大切です。

住宅ローンの残債を確認する

住宅ローンが残っている場合、売却代金で完済し、抵当権を抹消する必要があります。売却価格よりローン残債が多い「オーバーローン」の状態では、自己資金で不足分を補うか、住み替えローンなどの利用を検討しなければなりません。事前に金融機関へ残債額を確認しておきましょう。

マンション売却に関するよくある質問

まとめ

マンションを高く売るためには、価格を左右する要因を理解し、適切なタイミングと戦略で売却活動を進めることが重要です。最後に、本記事のポイントを振り返っておきましょう。

• 複数社に査定を依頼し、価格の根拠や担当者の対応を比較して信頼できる会社を選ぶ
• 相場を把握したうえで適正な売り出し価格を設定し、高値設定で売れ残らないようにする
• 需要が高まる時期（1〜3月）を意識して売却スケジュールを組む
• 内覧時の印象を整え、清潔感や明るさを演出して買主の購買意欲を高める
• 費用や税金、特例を事前に把握し、手元に残る金額を最大化する

所有期間5年・10年の節目を意識し、税率の違いを踏まえて売却時期を判断する。