不動産投資・経営戦略 2026.02.12 205人が読んでいます

投資用マンションは本当に儲かる？現実的な収支の構造を解説

この記事の要点

投資用マンションは「家賃収入−ローン返済」だけで判断すると失敗する。管理費・税金・空室・修繕・売却コストまで含めた実質収支で見ることが必須。
表面利回りではなく「実質利回り（NOI利回り）」と毎月の手残り（キャッシュフロー）で判断する。新築ワンルームは表面4〜5%でも手残りはわずか、または赤字のケースも。
儲かるかどうかは「条件と考え方次第」。出口（売却）まで含めたトータル収支と、家計に無理のない運用設計が後悔しない投資の鍵。

投資用マンションは、「毎月家賃が入ってくる」「会社員でも始めやすい」「生命保険代わりになる」「老後の備えになる」といった理由から、安定資産として紹介されることの多い商品です。営業資料や広告では将来の安心を強調する言葉が並び、魅力的に見える場面も少なくありません。

一方で、実際に購入した人の中には「思ったほど利益が出ない」「毎月の持ち出しが続いている」「売ろうとしたら残債を下回った」と感じている人がいるのも事実です。では、投資用マンションは本当に儲かるのでしょうか。

結論から言えば、「条件と考え方次第」です。本記事では、投資用マンションの現実的な収支構造を、具体的な数字・費用感・シミュレーションを交えて整理し、冷静に判断するための視点を解説します。年収500万〜2,000万円台の会社員投資家や、すでに物件を保有しているオーナーの方が、感情ではなく数字で判断できるようになることを目指します。

投資用マンションが「儲かる」と言われる理由

投資用マンションが儲かると言われる最大の理由は、家賃収入という分かりやすい継続収益がある点です。入居者がいれば毎月安定した収入が入り、給与以外の収入源として安心感があります。具体的に、よく語られるメリットを整理すると次の通りです。

レバレッジ効果：金融機関の融資を活用すれば、自己資金100万〜300万円程度（あるいはフルローン）で数千万円の資産を運用できる。
家賃でローン返済：入居者の家賃でローンを返済し、完済後は物件が「無借金の資産」として残る。
団体信用生命保険（団信）：契約者が死亡・高度障害になるとローン残債が0になり、家族に物件と家賃収入が残る＝生命保険代わり。
インフレ対策・年金対策：現物資産のため物価上昇に強く、老後の私的年金として期待できる。
節税効果（限定的）：減価償却や経費計上により、初年度などに所得税・住民税を圧縮できる場合がある。

これらはいずれも事実です。ただし、ここで語られる「儲かる」は、空室がほぼ発生せず、家賃が下がらず、想定外の修繕も起きないという理想的な前提条件がそろった場合の話であることを理解しておく必要があります。現実の運用では、これらの前提が崩れる場面が必ず訪れます。

見落とされがちな支出の現実【費用一覧と相場】

投資用マンションの収支を考える際にありがちな誤解が、「家賃収入からローン返済を引いた金額が利益」という考え方です。しかし、実際の運用では、それ以外にもさまざまな支出が発生します。代表的なランニングコストと相場感を以下にまとめました（ワンルーム〜1Kの区分マンションを想定）。

費用項目	内容	金額の目安（年間）
管理費	共用部分の維持・清掃など	約8万〜18万円（月7,000〜15,000円）
修繕積立金	大規模修繕への積立。築年とともに増額傾向	約4万〜12万円（月3,000〜10,000円）
固定資産税・都市計画税	毎年課税される	約5万〜15万円
賃貸管理委託費	家賃集金・入居者対応など（家賃の5%前後）	家賃8万円なら年約4.8万円
火災・地震保険料	1年または複数年一括	年換算約5,000〜15,000円
原状回復・修繕費	退去時のクリーニング・設備交換など	退去のたび3万〜15万円程度
入居者募集費（AD）	客付け時の広告料（家賃1〜2か月分）	退去・空室発生時に発生

これらを合計すると、区分マンション1戸でも年間20万〜40万円規模のランニングコストになることは珍しくありません。さらに、給湯器（交換費用15万〜25万円）やエアコン（交換費用5万〜15万円）といった設備の故障は突発的に発生します。

つまり、家賃収入が年間100万円あっても、ローン返済とこれらの支出を差し引くと、手元に残る現金（キャッシュフロー）はごくわずか、あるいはマイナスになるケースもあるのです。表面的な数字だけで判断すると、想定とのギャップに悩まされることになります。

空室リスクをどのように考えるか

もう一つ重要なのが空室リスクです。パンフレットや営業資料では、常に満室を前提にした収支計算が示されていることが多いですが、実際の運用では入居者の入れ替わり期間や、想定よりも長く空室が続く可能性があります。

空室が収支に与えるインパクト

例えば家賃8万円の物件で年間2か月空室になると、それだけで16万円の収入減です。年間家賃96万円に対して、実質稼働率は約83%まで低下します。家賃収入が途絶えても、ローン返済・管理費・修繕積立金・固定資産税の支払いは変わらず発生するため、その分は家計からの持ち出しになります。

稼働状況	年間家賃収入（家賃8万円の場合）
満室想定（12か月）	96万円
1か月空室	88万円（▲8万円）
2か月空室	80万円（▲16万円）
3か月空室	72万円（▲24万円）

特に引っ越しシーズン（1〜3月）を外した時期や、周辺に競合の新築物件が増えた場合には、募集期間が長引くことも珍しくありません。空室を埋めるために家賃を下げれば、その後の収益も恒久的に下がります。ローン返済がある場合は「家賃で相殺できている」という前提が崩れやすく、精神的な負担を感じやすい点も見落とせません。

空室リスクを抑える対策

立地重視：駅徒歩10分以内、賃貸需要の高い都心・主要都市のエリアを選ぶ。
客付けに強い管理会社の選定：入居率の実績を確認する。
家賃保証（サブリース）の検討：ただし保証賃料は相場の80〜90%、数年ごとの減額リスクがある点を理解する。
空室期間の運転資金を確保：最低でも6か月分のローン返済・経費を手元に残しておく。

表面利回りだけで判断する危険性と実質利回りの計算方法

投資用マンションの検討時によく使われる指標が「表面利回り（グロス利回り）」です。しかし、表面利回りは家賃収入のみを基準にした数字であり、実際の手残りを示すものではありません。

表面利回りと実質利回りの違い

表面利回り＝年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
実質利回り（ネット利回り／NOI利回り）＝（年間家賃収入 − 年間経費）÷（物件価格 + 購入諸費用）× 100

具体例で比較してみましょう。物件価格2,000万円、年間家賃96万円、年間経費30万円、購入諸費用140万円のケースです。

指標	計算式	利回り
表面利回り	96万円 ÷ 2,000万円	4.8%
実質利回り	（96万−30万）÷（2,000万+140万）	約3.08%

このように、表面では4.8%あっても、経費と諸費用を加味した実質利回りは約3%まで下がります。さらにローン金利（例：2%前後）を考えると、手元に残る現金はごくわずかです。新築ワンルームマンションでは、表面4〜5%でも実質キャッシュフローがほぼゼロ、もしくは月数千円のマイナスになるケースも珍しくありません。

本当に重要なのは、すべての支出を差し引いた後にどれだけ残るのかという「実質的な収支」と「毎月のキャッシュフロー」です。利回りが高く見えても、維持費や想定外の出費が重なれば結果的に赤字になることもあります。表面的な数字に安心せず、その内訳まで確認する姿勢が欠かせません。

現実的な収支シミュレーションの考え方【具体例つき】

現実的な収支を考える手順は次の通りです。

年間の家賃収入を算出する（満室想定ではなく、稼働率90%程度で計算すると安全）。
確実に発生する固定費（管理費・修繕積立金・固定資産税・管理委託費・保険料）を洗い出す。
ローン返済額（元利合計）を加える。
将来の修繕費・設備交換費・空室損を「予備費」として見込む。
これらを差し引いて、毎月・毎年の手残り（キャッシュフロー）を確認する。

シミュレーション例（中古区分マンション）

物件価格1,800万円、家賃8万円、自己資金200万円、借入1,600万円（金利2%・期間35年）の場合の年間収支イメージです。

項目	年間金額
家賃収入（稼働率92%想定）	＋約88万円
ローン返済（元利）	▲約64万円
管理費・修繕積立金	▲約18万円
固定資産税	▲約8万円
管理委託費・保険	▲約6万円
年間キャッシュフロー	▲約8万円（赤字）

この例では年間で約8万円のマイナスとなり、毎月の持ち出しが発生します。ただし、ローン元金は毎年返済されているため「ローン残債の減少分」は資産形成として残ります。「キャッシュフローは赤字だが、資産は積み上がっている」という状態をどう評価するかが判断の分かれ目です。

逆に、自己資金を多めに入れたり、利回りの高い中古物件を選んだりすることで、毎月数千円〜1万円の黒字を確保できれば、長期的に安定した資産形成につながるケースは少なくありません。反対に、最初から大きな利益を期待しすぎると、利回りの数字だけで判断してしまい、無理な条件の物件を選んでしまうリスクが高まります。

本当に見るべきは「出口戦略」

投資用マンションは、保有中の収支だけでなく、最終的に売却するところ（出口）まで含めて考える必要があります。トータルの損益は「保有期間中の累計キャッシュフロー＋売却価格−残債−売却コスト」で決まります。

つまり、保有中に多少の赤字があっても、売却時にローン残債を上回る価格で売れれば、トータルではプラスになることもあります。逆に、保有中は黒字でも、売却価格が大きく下落していれば最終的に損失となるケースもあるのです。出口を意識せずに「毎月の収支」だけで判断するのは危険だといえます。

出口で差がつく3つのポイント

立地：駅近・都市部など、将来も需要が見込めるエリアは値崩れしにくい。
管理状態：修繕積立金が十分に積み立てられ、適切に管理されている物件は資産価値を維持しやすい。
売却タイミング：ローン残債の減り具合と市況を見ながら、有利な時期を選ぶ。

特に立地は、購入後に変えることができない決定的な要素です。「家賃が下がりにくく、空室になっても次の入居者が決まりやすく、売りたいときに売れる」エリアを選ぶことが、出口戦略の成否を大きく左右します。利回りの高さだけに目を奪われず、長期的な需要を冷静に見極めることが重要です。

投資用マンションが向いている人・向いていない人

ここまで見てきたように、投資用マンションは「誰でも儲かる」ものではありません。仕組みを理解し、リスクを許容できる人に向いた投資です。

向いている人

長期的な視点で資産形成を考えられる人
一定の自己資金と、突発的な出費に耐えられる余裕資金がある人
収支シミュレーションや物件の管理状態を自分で確認できる人

向いていない人

短期間で大きな利益を得たいと考えている人
毎月の持ち出しや空室リスクに精神的に耐えられない人
営業トークの利回りだけを信じて、自分で検証しない人

よくある質問（FAQ）

投資用マンションは自己資金がなくても始められますか？

いわゆる「フルローン」で購入できるケースもありますが、おすすめはできません。自己資金がほとんどない状態では、毎月のキャッシュフローが赤字になりやすく、空室や修繕などの突発的な出費に対応できなくなるリスクが高まります。最低でも物件価格の1〜2割程度の自己資金と、別途数十万円〜100万円程度の予備資金を確保してから始めるのが安全です。

「節税になる」と言われましたが本当ですか？

不動産所得が赤字の場合、給与所得と損益通算することで所得税・住民税が軽減される効果はあります。ただし、その「赤字」は減価償却費という会計上の費用によるもので、実際にお金が増えているわけではありません。節税効果は減価償却期間が終われば縮小し、むしろ売却時に税負担が重くなることもあります。節税だけを目的に購入するのは本末転倒であり、あくまで投資としての収支で判断すべきです。

新築と中古、どちらが儲かりやすいですか？

一概には言えませんが、利回りの観点では中古の方が高くなる傾向があります。新築は販売価格に広告費や開発業者の利益が上乗せされているため割高になりやすく、購入直後に「新築プレミアム」が剥がれて価格が下がりやすいのが特徴です。一方、中古は価格が落ち着いているぶん利回りは取りやすいものの、修繕や設備交換のリスクが高まります。どちらを選ぶにせよ、立地と管理状態をしっかり確認することが重要です。

空室が続いたらどうすればいいですか？

まずは家賃設定が周辺相場に合っているかを見直しましょう。設定が高すぎると空室が長期化します。あわせて、管理会社の客付け力を確認し、必要に応じてリフォームや設備の更新で物件の魅力を高めることも有効です。それでも空室が解消しない場合は、立地そのものに需要がない可能性もあります。空室リスクを最小化するには、購入前のエリア選びが最も重要だということを改めて意識しましょう。