不動産投資・経営戦略 2026.10.16

マンション投資のローン完済後はどうなる？手取り・税金・使い道

この記事の要点

「ローンを返し終わったら、家賃はまるごと自分の収入になるの？」

「完済したあとも持ち続けるべきか、売るべきか決められない…」

ワンルームマンション投資では、35年前後のローンを組んで老後に完済する計画が多く見られます。完済が近づき、手取りや税金がどう変わるのかを知りたい方は少なくありません。

完済後は返済がなくなる代わりに、経費にできる利息も消えます。管理費や修繕積立金は上がる場合が多く、家賃がそのまま手元に残るわけではありません。

完済前から収支と売り時を見通しておけば、家賃収入を年金の上乗せとして長く受け取れます。

本記事では、完済後の収支と費用の変化に加え、保有・売却・自己居住の選び方も紹介します。

完済の時期に慌てず、物件を残すか現金に換えるかを落ち着いて選べるでしょう。

マンション投資のローン完済後に収支はどう変わる？

ローン完済後は、毎月の返済額がそのまま手取りの家賃収入に加わります。

ローン完済とは、金融機関から借りた元金と利息をすべて返し終えた状態のことです。返済が終わると、登記の手続きも必要になります。

完済後の手取りは「家賃－管理費・修繕積立金－税金」で決まります。返済に回していた分が、毎月の収入として残るでしょう。

たとえば家賃8万円で月の返済が6万円なら、完済後の手取りは6万円増えます。この試算は管理費や税金の増減を含まない単純な比較です。

抵当権とは、返済が滞ったときに金融機関が物件を売って回収できる権利のことです。完済しても登記は自動で消えないため、自分で抹消の登記を申請します。

完済後には、金融機関から抹消用の書類が届くのが通常です。法務局へ申請すれば、売却や相続で手間が増えるのを防げるでしょう。

ローン完済後も、管理費・修繕積立金・固定資産税は毎年かかり続けます。

経費とは、家賃収入を得るためにかかった費用で、収入から差し引けるもののことです。完済後は経費にできる項目が減り、税負担が重くなります。

修繕積立金とは、外壁や屋上の大規模修繕に備えて所有者が毎月積み立てる費用のことです。国土交通省の調査では、1戸の月額平均は令和5年度に13,054円でした。

平成30年度の11,243円から、5年で約1,800円上がっています。完済後の収支は、今の額ではなく値上げ後の額で見積もりましょう。

ローン返済中は、利息の部分を不動産所得の経費として差し引けます。完済すると利息の計上がなくなり、課税される所得が増える仕組みです。

減価償却費も、償却が終われば計上できません。完済後の税額は、確定申告の数字をもとに税理士へ確認しておくと安心でしょう。

固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地や建物を持つ人にかかる市町村の税金のことです。総務省によると、標準税率は評価額の1.4%と定められています。

固定資産税は、ローンの有無にかかわらず毎年納める税金です。都市計画税がかかる地域では、その分も収支に含めて考えましょう。

完済後の物件の使い道は、保有・売却・自己居住の3つです。違いを次の表にまとめました。

どれを選ぶかは、老後に毎月の収入と手元の現金のどちらが必要かで決まります。