この記事の要点
- 婚姻中に給与や預貯金で買った投資マンションは、夫婦どちらの名義でも原則として財産分与の対象になる
- 分ける額は時価からローン残債を引いた額が基準で、残債が時価を上回る物件は価値0円として扱われやすい
- 2026年4月の民法改正で請求期限は離婚から5年に延び、渡す側には譲渡所得税がかかる場合がある
「夫名義で買った投資マンションも、離婚したら半分もらえるの？」
「ローンがまだ残っているのに、どうやって分ければいいんだろう」
離婚を考え始めたとき、投資用の物件をどう扱うか迷う方は少なくありません。自宅と違って家賃収入やローン契約がからむため、預貯金のように単純には分けられないからです。
名義や購入時期によって分与の対象になるかが変わり、分け方しだいで税金もかかります。仕組みを知らずに話し合うと、本来受け取れる額を見落とすおそれがあるでしょう。
物件の管理を相手に任せきりで、家賃や残債の額を知らないという方もいるでしょう。対象になる条件と評価の考え方をおさえておけば、相手と対等に話し合えます。
本記事では、投資マンションの評価方法と分け方に加え、税金と手続きの注意点も紹介します。
受け取れる額の見当がつき、納得して離婚後の生活に進めるでしょう。
マンション投資の物件は離婚で財産分与の対象になる？
婚姻中に夫婦の収入で買った投資マンションは、名義に関係なく財産分与の対象になります。
財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を、離婚時に分け合う制度です。民法768条に定めがあり、投資用の物件も自宅と同じく対象に含まれます。
婚姻中に買った投資マンションは共有財産
共有財産とは、婚姻中に夫婦が協力して得た財産のことです。夫の給与で買い夫名義で登記した物件でも、妻の家事や育児の協力があって得た財産に含まれるでしょう。
名義人ではない側にも、分与を求める権利が認められています。
結婚前の物件や相続した物件は特有財産
特有財産とは、夫婦の協力と関係なく、夫婦のどちらかが単独で得た財産のことです。次のような物件は、原則として財産分与の対象になりません。
- 結婚前に購入した物件：独身時代の収入で買った投資マンション
- 相続した物件：親から受け継いだ投資マンション
- 贈与された物件：親から贈与を受けて取得した物件
結婚前に買った物件でも、婚姻中の収入でローンを返していれば、返した分は共有財産と扱われる可能性があります。
特有財産でも家賃収入は対象になる場合がある
特有財産の物件から得た家賃も、夫婦の生活費や預金に回っていれば共有財産と扱われる場合があります。
物件そのものは対象外でも、家賃をためた預金は分与の対象になりえるでしょう。
投資マンションの評価額と分与の割合
投資マンションの分与額は、離婚時点の時価からローン残債を引いた額の原則2分の1です。
評価額とは、財産分与で物件の価値として扱う金額で、購入価格ではなく今の時価を基準にします。
時価からローン残債を引いて評価する
投資マンションの価値は、不動産会社の査定や鑑定で時価を出し、ローン残債を引いて決めます。たとえば時価2,000万円で残債1,400万円なら、600万円が分与の対象です。
残債が時価を上回るオーバーローンの物件は、価値0円として扱われやすいでしょう。ほかの預貯金と合算して計算するかどうかは、ケースによって判断が分かれます。
法人名義の物件は会社の株式として扱う
資産管理法人が持つ投資マンションは、物件ではなく法人の株式を分与の対象とするのが一般的です。夫婦の財産で出資した法人なら、株式の価値を夫婦で分け合います。
株式の評価では、資産から負債を引いた額を基準にすることが多いです。迷う場合は、弁護士や税理士に相談してみましょう。
分与の割合は原則2分の1
分与の割合は、収入の差や名義にかかわらず原則2分の1です。2026年4月施行の改正民法では、財産の取得や維持への寄与を原則2分の1ずつとする考え方が明記されました。
投資マンションを財産分与で分ける3つの方法
投資マンションの分け方は、売却・代償金・共有の3つです。
主な違いを、表にまとめました。
| 項目 | 売却 | 代償金 | 共有 |
| 分けやすさ | 現金で公平に分けやすい | 支払う側に資金が要る | 離婚後も関係が続く |
| 家賃収入 | なくなる | 持ち続ける側が受け取る | 持分に応じて分ける |
| 主な注意点 | 売却額が残債を下回ると自己資金が要る | 金融機関の承諾が要る場合がある | 売却や修繕に相手の同意が要る |
トラブルを減らすなら売却か代償金が向いています。
売却して現金で分ける
売却とは、物件を売った代金でローンと諸費用を払い、残りを分ける方法です。物件の価値が売却額で決まるため、評価額で争いにくくなります。
残債が売れる価格を上回ると、差額を自己資金で埋めないと売却できません。売り出す前に、残債と査定額を比べておきましょう。
持ち続ける側が代償金を払う
代償金とは、物件を引き継ぐ側が、相手の取り分として支払う現金のことです。家賃収入を手放したくない場合に向いています。
名義やローンの借り手を変えるには、金融機関の承諾が必要になるのが一般的です。分割で払うなら、約束を公正証書に残すと安心でしょう。
共有名義のまま持つ
共有とは、離婚後も夫婦で物件を持ち、家賃収入を持分に応じて分ける方法です。売らずに済む反面、売却や大きな修繕には元配偶者の同意が要ります。
相手と連絡が取れないと、物件を動かせなくなるおそれもあるでしょう。
投資マンションの財産分与でかかる税金
投資マンションを財産分与すると、渡す側に譲渡所得税、受け取る側に登録免許税がかかる場合があります。
譲渡所得税とは、不動産などを手放して得た利益にかかる所得税と住民税のことです。
渡す側には譲渡所得税がかかる場合がある
財産分与で物件を渡すと譲渡として扱われ、時価が取得費を上回ると差額に課税される場合があります。現金を受け取らなくても課税される点に注意が必要です。
居住用財産の3,000万円特別控除は、賃貸中の投資用物件には原則使えません。方法を決める前に、税理士に税額を試算してもらいましょう。
受け取る側には登録免許税がかかる
名義を変える登記の登録免許税は、受け取る側が払うことが多いでしょう。国税庁の税額表では、贈与・交換等の所有権移転登記の税率は不動産の価額の1,000分の20です。
財産分与の登記も一般にこの区分で扱われ、価額1,000万円の物件なら20万円を納めます。分与額が多すぎない限り、原則として贈与税はかかりません。
離婚前に確認しておきたい手続き
投資マンションの財産分与では、ローン契約の確認と請求期限の把握が欠かせません。
ローン契約と金融機関への相談
投資用ローンは、借りた本人の収入をもとに審査されています。物件の名義を無断で変えると、契約違反として一括返済を求められるおそれもあるでしょう。
引き継ぐ側を決めたら、早めに金融機関へ相談しましょう。借り換えや連帯保証の外し方も確認すると安心です。
財産分与の請求期限は離婚から5年
財産分与の請求期限は、2026年4月1日施行の改正民法で2年から5年に延びました。法務省の資料でも延長が示されています。
登記事項証明書や家賃の入金記録は、離婚前にそろえておきましょう。
よくある質問
夫が結婚前に買った投資マンションも財産分与の対象ですか？
オーバーローンの投資マンションはどう分けますか？
財産分与の請求は離婚後でもできますか？
まとめ｜投資マンションの分与は時価と残債の確認から
婚姻中に夫婦の収入で買った投資マンションは、名義を問わず財産分与の対象です。時価から残債を引いた額を原則半分ずつ分け、請求期限は離婚から5年に延びました。
まずは登記事項証明書とローンの残高、家賃の入金記録を手元にそろえてみましょう。
物件の価値を数字でつかんでおけば、相手と対等に話し合えて、離婚後の生活設計も立てやすくなります。
